物业管理诉讼管辖权的规定思维导图

（一）物业服务合同纠纷是因对不动产的使用、保护、管理和服务发生的纠纷。

由此可知，物业公司与业主，是雇佣与被雇佣关系，业主花钱聘来物业公司的目的是为自己服务。没有权利对业主断水断电。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主与供水、供电公司签订合同，向供水、供电公司缴纳了相应的费用的，供水、供电公司就应该供水、供电。

物业管理合同纠纷的诉讼主体，一般为物业管理合同的双方当事人，即作为委托方的业主或业主委员会和受托方的物业管理公司。审判实践中，对于业主委员会的诉讼主体资格的审查，应把重点放在业主委员会的成立是否符合法定程序上。业主委员会应由业主大会选举产生，其组成人员不得在物业管理公司中兼职。业主大会应由物业管理区域内全体业主组成，业主人数众多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起一定期间内，应按物业管理条例的有关规定，到当地物业管理行政主管部门办理登记。

物业管理权是物权派生出的一种从权利，行使管理权的人应当是建筑物及其附属物的所有权人和共有权人，也就是业主。业主以外对房屋享有合法使用权的人能否作为委托人签订物业管理合同，实践中有不同看法。一种观点认为，使用人不能作为物业管理合同的委托人，因为房屋使用权是他物权的一种，属用益物权，其对他人所有的房屋不享有处分和收益的权利，而物业管理合同的主要内容是关于物业共用部分、共用设施的使用、管理及其费用的分担等，这些是属于业主的权利，使用人无权对此作出决定，但如果房屋使用人经业主合法授权，可以以业主的名义行使物业管理合同中委托人的权利。一种观点认为，使用人虽对房屋不能享有处分的权利，但享有用益物权。现实生活中，大量存在房屋所有权人将其房屋交给使用人长期承租使用（如福利分房，未按房改政策购买）的情况。在承租期内，所有权人对房屋仅享有收益权，而承租人对该房屋依法享有占有、使用的权利，承租人作为实际使用人、物业管理受益人，应当承担相关的费用。此种情况下，由所有权人也即业主作为委托人签订物业管理合同显然不合适，且根据目前的物业管理有关规定，也允许使用人直接与物业管理公司签订物业管理合同。所以，在一定情况下，使用人也可以作为委托人签订物业管理合同，从而取得诉讼主体资格。

由于许多物业管理公司是开发商的下属企业，当业主或业主委员会以物业管理公司不履行或有其他严重违约行为而要求解除合同时，建设单位往往以拒绝移交公共用房、管理用房或其他配套、公共设施相要挟。如果因此发生纠纷，业主或业主委员会提起诉讼的，可将物业管理公司列为被告，建设单位列为第三人，也可以直接将建设单位作为被告，以侵权为由提起诉讼。

物业管理服务的内容主要围绕物业展开，业主与物业管理公司权利义务的行使都离不开物业。而物业又是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地等，故物业管理合同纠纷案件，应由不动产所在地的人民法院专属管辖。虽然物业管理的一些专项服务如接送小孩上学、代购日常用品等看似与物业无关，但因其服务内容主要是针对业主的需要，也是物业管理合同的项目之一，双方因合同权利义务所产生的纠纷，仍应适用不动产专属管辖原则。