商品房交付的基本条件思维导图

开发商与买受人选择“商品房经验收合格”这一交付条件，争议最大之处就是竣工验收完成的时间，即开发商凭什么资料才能证明竣工验收合格？根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，竣工验收程序为：

(2)、建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组制定验收方案，并将验收时间、地点等验收事项通知工程质量监督机构。

(3)、建设单位组织竣工验收。

(4)、工程竣工验收合格后，由建设单位提出《工程竣工验收报告》。

(5)、建设单位自工程竣工验收合格之日起15天内，向建设行政主管部门备案。

从法律层面上分析，竣工验收不以《竣工备案表》取得为标志，但是并不意味着开发商未取得《竣工备案表》即可交付商品房，从前文分析来看，取得《竣工备案表》系法定交付条件之一，除非排除适用，否则仍然应适用该法定条件。

商品房综合验收制度的依据为《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收”。其验收内容包括：工程质量、规划、消防、人防等涉及公共安全的内容，城市规划设计条件的落实情况；城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；单项工程的工程质量验收情况；拆迁方案的落实情况；物业管理落实情况。

但在2004年5月19日，国务院以《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)取消了综合验收。在此时间之后对于开发商与购房者在合同中约定的以“商品房经综合验收合格”怎样处理？主要分为两种意见：

另一种意见认为，国务院的决定实际上废止了综合验收制度，因为从国务院文件的精神和内容来看，仅认为取消了行政审批是不准确的。笔者赞同第二种观点，不少城市在国务院下发决定后已宣布取消综合验收制度，如重庆、广州、珠海等。

[1]《城市房地产开发经营管理条例》