“直管公房”承租权转让行为的合法性思维导图

在当前“二手房”交易市场中，除了众所周知的产权转让外，还存在着一种“直管公房”租赁权的转让，即公民个人将自己承租的由房管部门直接管理的国有房屋的承租权转让于他人，他人需向转让方支付一定数量的货币(约占该房屋产权市场价格的2/3左右)，然后双方到该房屋的直属房管部门办理公房承租者变更手续，房管部门对此交易一般不予过问，而是采取默认的态度向转让双方收取一定数量的手续费(约占卖方收益的1/10左右)后办理承租者变更手续的一种现象。

房管部门或许是为了收取一定数额的手续费而对于转让双方的交易行为不但不予禁止而且给予开绿灯放行(办理承租者变更手续)，或许是转让双方虽然隐隐感觉到其转让行为似有不妥之处但鉴于房管部门不予禁止反而给予办理手续的惯例，于是三方各自心照不宣，且美其名曰“住房权买卖”。虽然随着国家公房制度的改革这种公房在逐渐减少，但这种“住房权买卖”的广告还是经常见诸报端。

这种“住房权买卖”行为是否存有法律依据？“买卖”双方主体是否适格、合法有效？该“住房权”是否等同于一般法律意义上的承租权？“住房权”能否与产权相分离？诸此等等问题社会各界争论颇多，有关这方面也无任何法律规定。为此，本文拟从“住房权”的产生根源、性质、用益物权的角度以及实践当中的可操作性等方面进行探讨，与大家商榷。

一、“住房权”是计划经济体制下的产物，在市场经济体制下将归于消亡或改变性质

直管公房的租赁一般由要求承租的人提出申请，经房管部门批准后发给住房证，合同即告成立。自管公房一般由管理单位决定分配，分配给本单位职工。在市场经济体制下，由于我国现今住房改革实行住房商品化、公房私有化，加之公民生活水平的提高，公房将逐渐在人们的视野中隐去。

然而，由于我国市场经济还处在初级阶段，还有一部分人还无房可有，公房还在一定阶段内长期存在，但是，公房租赁的性质已经与当前“住房权”的性质不同，其完全遵循市场经济的规则，只不过是在市场租金下由政府给予货币补贴而已。

二、“住房权”的福利性是其有别于其他租赁权的最鲜明特征，也是其买卖市场形成的直接诱因

众所周知，我国公房租赁普遍实行的是优惠政策和低租金标准。其使用原则是促进合理使用，最大限度地发挥其使用功能，减少无房户，减轻社会矛盾，体现国家的一种救济手段。

“住房权”的原始获得是国家对申请人的居住条件、工龄、职称、社会贡献等多方面综合考虑下而决定是否批准，他包含两方面的因素，一方面是为了保障社会的稳定而对弱势群体的照顾，该方面仅占房管部门批准数目很小的比例，而最大多数的是国家针对申请人对国家所做贡献而给予的一种回报。

另外，“住房权”的租赁期限一般是没有固定期限的，除遇国家政策性调整或者“住房者”违法使用外房管部门一般不主动收回“住房权”而解除租赁协议。这种福利性在当前的市场经济条件下体现的尤为明显，同等条件下市场价租金是公房租金的近10倍，甚或更高。这种差异究其原因正是计划经济体制下福利的实物分配形式转化为今天市场经济体制下的货币分配形式的一种体现，其实质并没有改变，仅是表现形式不同而已。

还有一种现象，现今我国的公房房改已基本结束。众所周知，参加房改的前提是必须拥有“住房权”，而相当一部分未获得“住房权”的个人则“无房可改”，相应的其应当享有的购房优惠诸如成新折扣、工龄折扣、首次购房优惠等也无从谈起。而如果他从别人手中购买到“住房权”，则他就“有房可改”，“有优惠可享”。他可以根据参加房改可获利益与购买“住房权”的支出相权衡，从而来决定是购买“住房权”后参加房改而获取房屋产权或者直接用市场价购买商品房。这也是“住房权买卖”市场形成的另一诱因。