浅谈房改售房、集资建房评估确权中的诸多问题思维导图

一种观点认为，出售公房集资房政策性强，政府每年都会组织土地、建设、房管、物价等部门测算出当年的房改成本价、市场价，制定出各种调节因素，且每幢房屋都有现成的竣工图纸，单位技术人员自己会画会算，只要经过房改部门核准就可出售，房地产评估、测量中介机构的介入是多余的，只会增加售、建房单位的经济负担。

笔者认为，这种观点不妥。首先，它有悖于“先评估、后出售”的原则。其次，从房改实际情况看，公有住房，特别是集资建房，房屋建造成本上的“个体差异”较大，如果不分青红皂白统一按当年的房改成本价出售，势必造成“老实人吃亏”、效益差的单位吃亏的局面，从而引发不必要的社会矛盾。第三，影响房屋价格的地段、结构、环境、质量、功能、成新度等调节因素的确定，以及房屋销售面积的计算专业性很强，不是谁都可以胜任的。因此，房地产中介机构的介入是必需的。

早期的旧公房面积都比较小，且功能不全，四层以下的相当一部分住宅不成套，没有厨房、卫生间，平面布局不合理。因此，有的由单位出资，有的由单位和个人共同出资对原住房进行改造。对自行扩建的部分，在继续售房中只要扩建的公有住房原产权明晰，没有违反城市规划，且符合住宅小区内旧房改造规划要求，经过一定的审批程序，作为房改遗留问题应给予认定确权，这有利于困难企业职工思想的稳定，有利于公房的继续出售。在售价的确定上，可以采取加权平均的办法进行处理。

福建省政府《关于促进房地产持续健康发展的实施意见》放宽了对低层非成套旧公房出售的限制，对“能够保证居住安全的非成套住房，可根据当地实际情况向职工出售”。这是从实际出发对低收入家庭，特别是对困难企业经济困难家庭解决住房问题的政策倾斜。由于低层或非成套的住房大多是上个世纪60年代末至80年代初投入使用的旧公房，如按政府公布售房当年的房改重置成本价和明文规定的房屋使用年限折旧后，售价明显偏低，接近规定的最低限价。

一方面是政策规定十分透明;另一方面是折旧后售价偏离实际成本太多。笔者认为，继续出售公有住房，既要考虑职工的经济承受能力及房改政策的衔接，也要考虑房屋售价的合理性，防止贱价出售。

在出售公房、集资房时，单位和职工都认为杂物间不应再收购房款，同时又觉得杂物间有大有小，不进行调节不合理。受共用建筑面积分摊规则的启发，在房改房实际评估中，我们引入了底层杂物间搭配系数这个概念，搭配系数是指底层杂物间轴线总面积与该幢房层套内总建筑面积的比率。设置搭配系数的目的，是调节住户占有杂物间面积的大小。每户套内建筑面积乘以搭配系数，就是该户可得的杂物间面积标准。实有杂物超过该户杂物间面积标准的，按房改评估价的50%乘以超过标准部分的面积计算加价;反之，实有杂物小于可得杂物间标准的，按房改评估价的50%计算减价;在总体上底层杂物间加、减价代数和等于零，只是进行实际占有杂物间面积大小的调节。

在集资房的确权评估中发现，有部分集资房其设计的底层杂物间高度与实际建筑高度不符，多在2.4米左右。根据《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房[2002]74号)规定，房屋层高(高度)在2.2米以上(含2.2米)的均应计算建筑面积，这无可非议。现在的问题首先是，杂物间高度只超过10厘米～20厘米，且其杂物间的使用性质没有改变，按房屋评估价全额计价是否合理?其次是，若要算建筑面积，集资房销售面积就大大超过住户面积控制标准，这就意味着原本搭配系数分配的杂物间面积，要以房改市场价出资。为此，一些干部职工，特别是改制企业的下岗职工反应十分强烈，多次上访，有的甚至自己把杂物间地板挖掉垫高。为了妥善处理这个问题，避免矛盾激化，我们在房改政策和房改评估上进行了调整：一是规定凡底层超高，使用性质没有改变的杂物间，其建筑面积必须计入集资建房销售建筑面积，但不计入房改控制面积标准;二是在坚持《房产测量规范》的前提下，对集资房屋不同高度的杂物间进行价格调节。

笔者认为，对集资住宅超标装修部分实行加价，而对未达标装修的住宅就应当考虑减价。在集资房确权评估中，具体的做法：一是以幢为单位，符合标准的装修列入工程造价，超标装修、设施、设备按项目列出价目清单，一律单独计价，全部由集资户自理;二是经审定实际建安造价《以审计后的工程决算为准》确实低于竣工当年政府公布的房改成本价扣除地价部分的，其差额部分，在计算其占房改成本价的比例后，当作一项影响房地产价格的因素，在评估时进行调节核减;三是对一些装修设施虽未达标，但由于多种原因，造成实际建安造价高于竣工当年政府公布的房改成本价扣除地价部分的，则视同达标，不再进行装修核减。

如果“产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行”。这就是说，各住户若能形成一致的共有面积分割协议，一幢楼是可以有两个共用面积分摊系数的。文件依据有了，但关键是能否形成“一致”的意见，否则房管部门不予认可，而这“一致”往往很难做到。笔者认为，房改房与纯粹的商品住房是有区别的，房改房在计价原则、优惠折扣上多少反映出福利分房的成份;而商品房却不同，是纯粹的市场行为。因此，在共用分摊上难于取得“一致”时，可以通过职代会或单位出面，按少数服从多数的原则，形成分割文件实施操作。经过协调，房改房管部门统一了意见，平息了矛盾。