商铺切勿迷信市中心要警惕人气孤岛思维导图

短短几年时间，昆明南市区房地产开发可谓如火如荼，不少空地都早已名花有主。与此同时，一些商业地产项目也在蓄势待发。比如，即将在南亚风情园原址上建造的南亚风情商业广场，它将打造为南市区的商业中心、昆明市的商业副中心。据了解，目前南市区多个小区二手房均价都已经突破6000元/平方米。目前南市区的开发效应给予了业界以及市民很大信心。依托昆明城市向南、东南拓展的大势，作为新老城区交界的枢纽地带，南市区的发展空间和区域商业价值未来将不可限量。

有人才成铺，买铺的时候就要规划好将来租给什么样的商家，不同的行业对人群结构有不同的需求，也会带来非常不同的租金收益。

各地都有“养铺”一说，与其说是养铺，不如说是对人气的积累。所以选铺要注意，旁边人气旺，不等于商铺的人气就旺，闹市区也有可能出现人气孤岛，这些和周边人流导向有很大关系。这可以通过各地的规划部门查询到片区未来规划的人口，通过片区产业规划，了解到未来片区人群的大致经济状况和消费结构，关于人群人流的问题一定要尽可能弄清楚些。不同时段的人气会适合不同的行业和领域，在买铺之前建议做一个长远的规划，把自己当做未来的承租人，预测承租人可能从事的行业，以及这个行业目前的租金水平。

有一个问题要强调，商铺的门面不是越大越好，和谐的纵宽比会给人舒适的感受。通常来说，门脸宽一些，深度浅一些，室内采光会更好，并且由于可以对外展示的部分更大，会吸引更多的路人进门。对于同在一个地段的商铺来说，这样的商铺也更容易被租客所接受。善于经商的人士对于铺型的选择会更加讲究一些，一般会选择纵深比在1：2左右的商铺。

但是如果这个商铺周边的人群结构只适合做餐饮，那么建议不要一味求浅，因为太浅的商铺是不适合做餐饮的。也不能一味求大，一般4米宽、20米深、80平方米的商铺可以适用于很多行业，但是铺内面积超过100平方米对于很多行业来说就已经显得不太合适，并且没有必要了，未来租客的范围就会窄很多。也有人采用大面积买入，切割后分租出去的方式来降低购入成本并且增加对外出租的收益。

投资商铺原本就是要看客买铺，人群的变化势必也将带来经营的变化，最终还是会传递给商铺持有人。

尽量多地了解商铺周边的未来规划，大到片区产业规划、周边建筑规划、公交地铁交通规划等宏观布局，小到绿化带的建设、红绿灯的设置、交通管制的规律、出口开设的要求等，也许一个小的变化就会大大影响商铺门前人流情况。比如门前若有绿化带，虽然看上去美观，但是却会拦住过往的人流。比如目前虽然处在地铁口，但是未来如果增设过街天桥，或者隧道口位置有细微变化，都可能影响到片区长远的人流导向。

昆明目前很多地段的地铁施工封闭了路口，未来这些路口打开之后，周边人流一定会有质的变化，商铺投资者目前可以多关注这些街铺，说不定还有机会从中淘到宝。

与住宅情况不同，旺街铺由于价格高企反而租售比更低。考量一个街铺的投资价值，租金的稳定上涨比当下的投资回报率更为重要。有些商铺也许起初租售比只能达到2%-3%，但是如果租客盈利状况良好，租约稳定，长线看来投资回报率还是会高过那些时断时续的商铺。对于短线投资者来说，由于放盘量本身就很有限，客户选择空间很小，所以租售较旺的片区下一个卖出点通常会高于这一次的买入点。