商铺投资的获利战略思维导图

担心美国次级贷款的风波会影响到国内的经济，近日重申停办加按揭、转按揭，继9/14加息后，12/21第6次加息，一年期贷款从7.29%提高到7.47%，抽紧开发商的银根，提高一年期存款利率由3.87%提高到4.14%，希望存款人稍安毋躁，拉近负利息的差距，此乃一石二鸟之策，暴雨欲来风满楼，未来投资前景何在？商业不动产是一条出路。

政府各项调控措施的出台，对住宅市场的影响逐渐加重，对商业不动产的影响相对较小，税费优惠商业不动产未曾享受，贷款利息高，首付50%，使用限制多，而投资者仍趋之若鹜，其因何在？因为报酬率较高，是介于股票与住宅间的投资产品，既安全又增值也。

目前商业地产的开发仍在初级阶段，全国各地加速推进，作为城市的生活配套，成为市场的主角，投资的第一波是住房及别墅，目前红火到商业，是个千载难逢的机会。国外商业不动产的开发，借重于直接融资；长期的不动产投资信托（REITS）或不动产抵押贷款证券（MBS），而国内靠的是间接融资；短期的银行贷款为主。开发商的资金压力沉重，多数的商业地产出售套现，国外的资金的压力小，出租为主，可就业态和业种作最合理的调配，成功的机率较大。未来，出租的商场越来越多，可供投资的机会越来越少，目前苏州新区的绿宝广场、园区湖东的时代广场就以出租为主。出售的商业不动产大多分布在郊区或新的开发区，地点好不成熟，前景乐观的，可先赚增值后赚租金，投资成熟区的，涨价慢租金高，比较起来各有利弊。最理想的是，找有潜力的商铺，先赚增值，等地区繁荣后，租金就增加，鱼与熊掌两者兼得。若购生铺，前景不明，增值不快赚不到租金，就不如买熟铺，有稳定的收入，增值虽不快，几年下来，成长也可观。因此，投资熟铺稳健，投资生铺冒险，敢冒险有高收益，也可能押错宝。不过，即使收益少，也胜过股票投机经常进出的不稳当。

投资街铺，尤其是市中心的街铺或是商圈的核心地带最好，这种机会越来越少，未来的趋势是各种的社区商铺，专业的商铺或综合性的商场机会越来越多。但是，不同的机会，标的差异放在一起不好比较，只有用投资报酬率来定高下，每年租金多少，增值多少，两项加起来计算就一目了然。须强调者，有贷款和无贷款的报酬率是不同的，比方说100万的商铺，年租金10万元，租金报酬率为10%，若以贷款买，现金50万，贷款50万，年利率10%，一年付息5万，租金报酬率18.2%【10万÷（50

拓展阅读