预售商品房交付的条件思维导图

关于商品房的交付的法定条件，如上述法律法规一般规定为“验收合格”，“未经验收或验收不合格的，不得交付使用”，但对“验收合格”的标准是什么，是质量验收、项目竣工验收还是综合验收，并没有明确的规定。司法实践与理论界争论不休，主要有三种理解。

1、商品房的验收合格仅指工程质量验收合格。该质量验收是指建设单位收到建设工程竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收

2、商品房的验收合格应指包括工程质量、规划、消防、人防等在内的验收合格(以下统称项目竣工验收)。虽然国家规定一定条件下的住宅小区应当进行综合验收，但法律法规并未作出“未经综合验收，不得交付使用”的禁止性规定。分析《城市房地产开发经营管理条例》第17、18条的规定，商品房交付使用的条件应是项目竣工验收合格，而非工程质量验收或综合验收合格

3、商品房的验收合格应指综合验收合格。法律依据是《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》及《关于城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的有关规定。认为从购房合同的性质及购房人购买商品房的目的等多种因素考虑，以综合验收作为房屋的交付条件更符合合同目的，更能保护购房人的合法权益。2002年，建设部、国地资源部等七部委联合发出通知，“所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用”，进一步明确了商品房交付应以综合验收为标志

上述《合同法》《建筑法》《建设工程质量管理条例》的规定，由于该条调整的是建设工程合同中发包人与承包人间的法律关系，并不是本文讨论的重点。该条的竣工验收无疑是工程质量验收。《城市房地产开发经营管理条例》第十八条，要求住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收，但并没有规定必须得经过综合验收才能交付给买受人，因而，综合验收的完成可以在交付之前或之后。就《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定来看，商品房的交付使用的条件应为项目竣工验收合格，包括工程质量、规划、消防、人防等项目。

[1]《中华人民共和国合同法》

[2]《中华人民共和国建筑法》

[3]《建设工程质量管理条例》

[4]《城市房地产开发经营管理条例》

[5]《城市房地产开发经营管理条例》

[6]《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条