商品房预购人权益遭受侵害的情况思维导图

主要表现为预售人隐瞒自己没有开发资格或商品房预售许可证；隐瞒其不具有土地使用权或未付清土地使用权出让金的事实；隐瞒已将在建的商品房项目设定抵押等他项权利的事实等。由于预售人隐瞒以上事实，预购人陷于错误认识而与之签订“商品房预售合同”，当预售合同由于主体不合格而归于无效时，预购人已缴纳了预付款，预售人往往卷款而逃或正在接受行政处罚，预购人的权益极有可能落空。

不管是因施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房，还是因开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房，依据法律规定预售人逾期无法交楼的，应赔偿预购人的损失。但很多时候购房者向法院起诉要求终止合同，但开发商却无力退款，也无力承担违约责任;即使通过执行程序将半成品房屋转让后去拿到退款，也未必是全额退款，违约责任无法兑现，预购人在等待中失去的其他购房机会，都可能给预购人的权益造成损害。

这类纠纷较为普遍，甚至是房地产买卖中的主要纠纷，实践中纠纷的表现形式有：1、开发商没有按约定的时间办理完业主的房屋产权证书，要承担相应的违约责任，但这具体的责任内容需要购房者和开发商明确约定，否则购房者是无法得到相应合理的经济补偿的。2、由于开发商将所售房屋或土地抵押给第三方，导致根本无法办理业主的产权证书，这的种情况购房者可以选择退房，要求开发商承担全部的经济损失；也可以选择不退房，但要求赔偿损失就有一定的难度了，除非在购房合同中有明确的约定。

即房屋在建筑材料、设备的使用或施工操作规程上达不到法定质量标准。常见的质量问题主要有：屋面漏雨，墙体地面裂缝，漏渗水，烟道、排气管道、风道不通；室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的漏水；内外墙及顶棚抹灰， 面砖、墙纸、油漆等饰面脱落；用劣质的配电器，电路配线不符合安全标准，给住房造成极大的安全隐患，严重地损害了预购人的权益。

商品房买卖中面积包括：套内使用面积、套内建筑面积、公摊面积、销售面积(合同约定用于结算的面积)。商品房销售中存在的突出问题是：实际使用面积小于合同约定面积，公摊面积计算不清，不应计算面积的部分重复计算等现象，以此骗取、坑害消费者。

物业管理是购房人在签合同时容易忽略的内容，有些开发商在房屋销售后对物业管理并不重视，致使小区无人管理，卫生、治安环境极差，令住户怨声载道。有的物业公司管理混乱，随意出租公共配套设施，增加了小区内的污染和噪音，恶化了小区环境，小区业主常常被盗。物业管理的好坏，关系到各住户的生活环境，各开发商一定要引起重视，选择自己放心满意的物业公司进行服务，给住户营造一个良好的居住环境。

■ 期房选户型 “四大要点 两项注意”

■ “单独二胎”购房户型选择

■ 按揭贷款购房能否退房

■ 怎样看待商品房销售广告和宣传资料