以股权方式转让建设工程项目风险与应对思维导图

[关键词] 股权 项目 转让 建设工程

建设工程项目转让，又称工程项目转让、在建工程转让，是指开发商在开发过程中，将开发到一定程序的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始正式销售的建设工程。目前，在新增土地有限和获得新的房地产项目难度增加条件下，投资者开始关注那些“被套牢”的批租地块和因各种原因停工的在建工程。项目工程转让主要有两种形式，建设工程项目直接转让和房地产开发公司股权转让，另外，有观点认为，房屋包销合同和项目承包经营合同也属于变相的项目转让行为由于进行直接的项目转让面临复杂的转让手续和严格的法规限制，收购房地产项目公司股权来实现房地产转让逐渐成为转让中常用的手段。投资者之所以越来越多地选择房地产项目公司收购方式来进行土地使用权或房地产项目或在建工程转让，也正是看中了房地产项目公司收购相对于在建工程直接转让具有手续相对简单的特点。在此，笔者对以公司股权转让形式下建没工程项目转让的一些问题进行分析探讨，与各位同仁交流。

以股权方式转让项目工程是指通过收购房地产项目公司的股权，以公司股权转让重组方式实现房地产项目转让。按照业界比较一致的认识，具体操作有两种模式：收购与兼并，其中以收购最为常见。从笔者目前接触与处理的案例而言，相对于直接进行项目工程转让或其他转让方式而言，以股权方式转让顶目工程有其优势，亦有不足。

1、以股权方式转让项目工程的优势：

二是费用节省。建设工程项目转让与房地产项目公司收购相比，前者需多交相当于成交金额3%的契税，及大笔的土地增值税，除此之外还有一笔交易手续费，显然通过收购房地产项目公司方式可以降低开发成本；

三是开发快捷。由于项目公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可马上投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，可以以原项目公司的名义继续运作，而无需再另行成立房地产公司。

2、以股权方式转让项目工程的不足

1、目标公司的或有负债，包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等。受让方收购股权后，必须承担目标公司的债务责任。即使转让协议明确规定受让方对目标企业的债务不承担责任，但是这种协议条款不能对抗善意的第三人，收购方只能在对外承担了债务责任后再对原来的股东进行追偿。但这时原来股东的偿债能力已经没有保证了。所以，股权收购方容易陷入债务的泥潭。

3、对出让股权性质的确定，如是国有股权出让，则必须按法定程序进行交易，否则转让合同视为无效。收购国有股权须经国有资产管理办公室审批办理产权界定、登记，并在产权交易所内挂牌，才能签订产权转让合同，由产权交易中心出具产权交割单后，才能正式办理股权和工商变更登记手续。

4、收购项目公司股权后，收购方须及时到工商企业登记机关办理登记，中外合资企业还须经外经委审批，确认投资主体发生改变，否则股权收购合同不能生效。

5、使用权或在建工程有可能被原股东多次抵押，也有可能被原股东的债权人查封。因此，受让方必须审核房地产产权证内是否标注有他项权利的登记。

6、房地产项目规划、建设的合法性，包括方案对周边居民的日照影响、场地是否有利组织施工、地下条件、用地性质、土地使用年限、原来的设计结构等因素。项目的审批手续是否完备、审批手续是否有违法之处，这都涉及到项目本身的合法性。

7、办理交接手续的风险，从理论上讲，以股权转让方式转让项目操作十分简便，但在项目转让实际运作中，办理交接手续却是十分的复杂，受让人不仅要对所有与项目有关的合同、文件、批准证书等等进行全面的接手而且还要对与项目公司有关的所有债权、债务清况进行了解，从这一点讲，比单纯项目转让还要复杂。交接时，少份合同，多个印章，就可能是几百万的风险。