交易资金监管方案酝酿出台思维导图

继天津之后，北京市也正在酝酿出台对二手房交易资金进行监管的方案。记者从负责该方案草拟和实施的北京市建设委员会获悉，这项交易资金监管方案已经进入调研阶段，有关部门的负责人也表示，“此方案正在积极推进之中。”

北京市建委政策法规处有关人士透露，目前该方案正在由具体业务部门起草，按照正常的程序，距离正式出台还有一段时间，目前尚未确定推行的时间表。

不过，北京二手房中介市场对此已经有了不小的反响。业内人士普遍认为，此项监管方案的出台，将有利于消除二手房交易中的资金安全隐患，整顿和规范二手房交易市场，进而很有可能引发二手房中介市场的震荡和洗牌。

二手房中介市场的问题生态

在二手房中介市场，隐藏着一个零成本快速“融资”渠道，已经成为业内公开的秘密。而在过去3年内，各地房地产中介公司的投资回报率远高于其他大多数行业，便源于这个秘密。

据记者了解，在北京、上海的繁华地带，大的中介门店经营成本每月至少在12万-13万元以上，小的中介门店也基本需要6万-7万元成本。但是，按照相关规定，房地产经纪公司除按总房价可向上下家各收取1%的佣金外，其他费用一概不允许收。

微薄的佣金收入如何支撑高额的经营成本并获得高盈利呢?房产中介繁荣的秘密就在于“借钱生钱”及“吃差价”。

二手房在交易过程中有部分资金滞留在中介机构处。房地产业内专家以上海为例估算，2005年上海二手住房交易面积达到1971.5万平方米，以每平方米6698元的均价计算，二手房的交易金额至少在1300亿以上。其中通过中介成交约有80%，也就是说有1000多亿资金在中介的委托保管之内。

根据链家地产的数据，北京的存量房面积在3.5亿平方米，大约350万套。2005年存量房交易量达到了7万套，交易金额在305.38亿元左右，预计到2008年，北京的存量房交易量将达到15万套，交易额在800-850亿之间。

千亿元的巨额资金，诱惑着中介公司纷纷加入其中，试图分得一块奶酪。根据北京房地产中介协会的统计，目前北京登记在册的中介公司就有3000多家。而业内人士估计，实际存在的中介远远高于这个数。

像运作“小银行”一样是初具规模的中介公司津津乐道的经验。“中介公司不能光靠佣金吃饭，要让账上的钱动起来。”一位中介公司经理向记者表示。

所谓“账上的钱”是指在二手房交易过程中，在房产过户之前，买方将购房款交给中介托管，而暂时滞留在中介账户上的资金。这种现象目前非常普遍。

据了解，买方的购房款划入代理中介账户“委托保管”，一般要1-3个月左右的时间，买卖双方完成产权转移后，卖方才可以拿到买方先前支付的购房款。对于中介公司来说，监管资金是滚动性的，只要有业务，就有可能源源不断地获得这笔资金。

房产中介通常不会仅仅把钱放在账上吃利息，炒房、炒股、或进行其他投资是最为普遍的选择。业内人士介绍，这是目前彼此之间心照不宣的，也是无数人涌进这个行业的原动力。

一份名为《深圳市交易资金监管现状及问题分析》的调查报告显示：一些同时具有二级市场代理业务的中介用负责监管的资金大宗购买自己代理的楼盘，人为造成房源紧张的假象，以此迷惑消费者;同时也通过这种方式肆意抬高房价，从中获利。

监管不能留空白

无疑，房产中介的这种生态孕育了泡沫式的“繁荣”，同时也酝酿着风险，并人为推动了房价虚涨。

最近，天津某房地产公司短短4个月的时间卷走客户过亿房款，这一事件导致房地产中介“信任危机”迅速扩散，给全国的二手房市场带来强烈震动。

21世纪不动产表示，这反映出目前存量房交易过程中资金安全存在严重隐患，交易资金监管政策的出台已迫在眉睫。

21世纪不动产是积极推进交易资金监管方案制定的房产中介公司。据该公司负责人透露，他们与浦发银行和一家澳洲银行试运行资金监管业务，从效果来看，已获得了银行、客户以及政府主管部门的认可。