国家调控和央行信贷终结地产商空手套白狼时代思维导图

“121文件”后的信托融资

2003年央行颁布的121号文件，对中国房地产业来说，无疑是一项“铁规”。根据文件规定，各商业银行对未取得“四证”的开发商将不得提供任何贷款，于是一直依赖银行的房地产商们纷纷开始了“找钱运动”，由于信托融资不像增发、配股、可转债那样有许多限制条件，要经过漫长的报批程序，同时信托产品筹资周期较短，只需要委托人和受托人自主商定，其设计、发行速度非常快，正好可以弥补房地产商融资渠道的匮乏，所以房地产信托实际成了开发商们独辟巧径的一条融资大道。据相关资料显示，2003年第四季度全国共发行房地产信托37个，募集资金35亿元，比第三季度骤增了22个项目和22.9亿元资金，占所有信托产品的数量和金额的比重也上升了一倍左右。

2004年央行加息完全是出乎预料的，尽管此前有关人士一再否认加息是为了抑制房地产过热，但加息的事实无疑再度绷紧了开发商们的资金链。由于银行存、贷款利率上调，部分购房者会提前偿还贷款，未购房者转而进行储蓄，持币待购的人增多，开发商不仅申请银行贷款要付出更高的成本，而且房屋竣工后的销售也面临诸多不利。尤其是许多开发商们苦心经营的多层次、多元化的融资渠道，包括直接融资、间接融资，国内上市、海外上市，海内基金、海外基金，自己发债、可转债等融资手段在央行加息后都面临着高成本的挑战。