房地产开发的流程思维导图

怎样验收房屋防质量问题

前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的"五证"中的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。

《城市商品房预售管理办法》第五条规定：

第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收;

(五)拆迁安置已经落实;

1、 由于购房客户多采用按揭贷款的方法，所谓按揭贷款是指银行发放的个人住房抵押加阶段性担保的一种贷款品种，为满足销售回笼资金的需要，开发商需要向一家或几家银行申请按揭贷款额度。银行为了避免贷款风险，往往指定一家或几家律师事务所对借款人的资信进行审查，并出具法律意见书。因此，律师是受银行的委托进行工作。也即在销售过程中，律师是和银行属于一个利益群体。

2、 律师的作用主要是审查借款人的自然状况、收入情况、财产情况、有无还款能力、并就借款人是否具备银行规定的放贷条件向银行出具法律意见书，从法律角度分析贷款的可行性，降低银行的贷款风险。同时，还需要对开发商的资质和项目是否符合销售条件进行审查。