农村的土地问题思维导图

土地承包经营权虽然在《物权法》没有写可以入股，可以出资，但是《物权法》有个“等”字，而《农村土地承包法》里没有禁止入股，在这点上重庆并不是创新，但是里面写了土地可以入股，而用途不能改变，现在重庆在这点上对于农业经营的理解扩大了是完全正确的。过去理解农业经营就是种地或者耕地，作为耕种来用，农村承包经营土地就是耕地，耕地当然一般都是用于耕种，或者是草地和林地，现在扩展到可以办农民专业合作社，这条应该是合理的。农村的《专业合作社法》去年已经通过了，《专业合作社法》规定的形式可以是加工的，甚至是信用合作社。如果要建合作社，跑到城里租房子是不现实的，就在承包地上搞农业生产专业的合作社有何不可。农业目的应当作更广泛的解释，只要为农业服务，就是符合农用目的的。现在各种专业合作社都是为农业服务的，加工合作社、消费合作社、信用合作社。如果它扩大到了可以拿农村的土地承包经营权搞企业，搞商业可不可以，甚至开发商品房。重庆写法是经过区县批准，这是谨慎的有条件的试点。必须批准，不经过批准不可以。按道理来说什么叫入股，什么叫出资，实际上就是办企业，所以入股现在看起来可以说对它的用途做了扩大的解释，这些是有可能的。

农村集体土地上能不能搞建设用地，也是争论比较大的。重庆这次没有涉及这个问题，因为这个问题已经不再是工商局的权限了，工商局的职责在于注册合作社，注册企业。但是重庆整个的改革方案里面包含了集体用地的问题，完全可以按照前年广东省政府颁布的办法，农村集体土地也可以跟国有土地一样流通，也可以出让了。广东这个规定还是有一条底线，不得盖商品房卖，在这点上放开在条件成熟的地方完全可以。为什么集体土地不能拿来搞工业、商业，甚至娱乐业或者某些建设，因为能够承包土地的已经承包了，承包了就长期不变。如果原来自己还有一些用于集体企业的，现在集体企业有的都不能生存了，按照现在的《土地管理法》只能用于乡镇企业、公益设施、学校、养老院，现在能不能再扩大，不仅仅限于乡镇企业。为什么不能投资，跟人家合资搞一个先进的技术企业，为什么绝对不可以，应该放开。

现在最难点或者争议最大的就是农村集体土地能不能盖商品房卖，已经卖了的怎么办，没卖的怎么办。现在北京出现了一个大的呼声，就是把乡产权、小产权按照正常产权处理，这个做法弄不好也很危险。如果不允许的话，农民可以完全有理由说，我拥有土地所有权我为什么不能盖房子。老百姓也可以说我是低收入的，我买不起每天上涨的商品房，我就在那儿买个小产权，乡产权，我住进去你也禁止就太说不过去了。所以现在看起来城市居民买乡产权、小产权的居住权必须承认，也要保护，不能硬拆掉它。当然现在的底线是二级市场不能转让，可是老百姓要问了，那我买的房子不是完全产权，你不让我卖也可以，我本来也没有多少钱，我有房子住就成了，问题是我死了以后能不能继承呢，我到哪儿变更产权证，现在不动产登记部门不给我变更，我怎么办，是不是我只能够终身住，住完了就没了，这是人们必然要想到的，所以这个问题早晚要解决，过去不太尖锐的时候可能好说，现在越来越尖锐。像大的企业，甚至国家部委都说我们有些职工都买了这种房子，买不起商品房就只能买这种房子。

宅基地恐怕争论更厉害，我们的法律规定不是很完善。我们规定了房子可以买卖，但是宅基地不能买卖。《物权法》规定房子可以抵押，但同样在另一条写宅基地不得抵押，但房子抵押必然连着宅基地，这个问题从法律本身来看就是矛盾的东西，房子必然连着宅基地，但宅基地又不允许动。这样就变成了禁止性的规定，省里人不得到农村买房子，最后引起农民有一大堆意见。为什么我自己的房子就不让我卖，现在户口取消了，我搬到城市买房子都不让，不允许农民对自己的房屋有任何的处分权，转让或者抵押，这限制了农民所拥有的非常大的权利，自由权利，因为农民最大的财产就是房子。

[1]《中华人民共和国土地管理法》

[2]《中华人民共和国农村土地承包法》

[3]《中华人民共和国物权法》