房产新政下违约承担什么样的法律责任思维导图

新政一出，全家傻眼了，自家的情况被列为购买第二套住房，首付比例提高至5万，利率提高至1.1倍。一下要多付很大一笔钱，对于俞大姐家来说，无论如何再也拿不出了，这房子只能不买了。

卖家认定俞家违约，不愿退回10万元，并要求继续履行合同。

俞大姐急得几天几夜睡不好吃不下，房子买不起，首付款也拿不回来，怎么办?

就怕再不买

不要说换大房子，连原来的面积都保不牢了

张先生，40多岁，家住滨江区，房子面积120平方米，三房两厅，夫妻俩、儿子、父母一家五口同住。

“我很想有一个书房，儿子大了也需要自己的空间，家里没有四个房间不行，加上手头有点钱，就打算改善一下住房条件。”

今年初，张先生卖掉了老房子，持币看房。随后房价飞涨，眼看卖老房子所得的钱能买到的面积越来越小，张先生急了，加快了看房速度：“就怕再不买，不要说换大房子，连原来的面积都保不牢了。”

新政颁布之后，中介通知张先生，组合贷款很可能贷不出来。

张先生说，现在楼市前景不明，如果买不成，持币观望一段时间也不是坏事，于是和房东商量，要不解除合同?房东同意。

中介却不愿意了，扣住了房东的三证，要求张先生和房东各支付2万元中介费。

房东虽然同意解除合同，但是拿不到三证不肯退还首付款。

三方僵持。

工作半年咬牙买了首套房

总价39万要全付拿不出

李先生，舟山人，20多岁，大学毕业来杭州工作不到半年，经历了2009年底到2010年初的房价大涨。

“房价涨得太凶，很担心以后买不起房子。”小李说，眼看房价一天一个价，他咬咬牙，拿出全部积蓄，让父母资助大部分，开始看房。

这是他首次买房，合同约定，首付3成，其余按揭30年。

小李算了算，觉得自己可以承受，当即支付首付10多万元。

新政一出，中介让小李提供在杭纳税1年以上证明，小李拿不出，中介说贷款办不下来，要全额付款。

小李无法支付，也不愿支付违约金，而卖家也不肯退还首付款。

“这几乎是我和父母全部的积蓄啊。”小李说。

新政出台前为儿子疯抢一套婚房

如今这套房子有两本房产证

杨女士，40多岁，儿子18岁，在市中心有一套50多平方米的房改房，一家三口住在这里。

“儿子大了，准备给他买套房子结婚用。”

“买房子的人多啊，挤都挤死，和抢一样，就怕买不到，签合同看都不看的。”杨女士形容当时买房时的火爆场面。

开发商将135平方米的面积分开办理房产证，杨女士将拿到两本房产证，一本是80多平方米，一本是50多平方米，这样一来，她名下就有了三套房子。

“我从来没有买过商品房，也没有贷款记录，现在可好，首次购房的优惠没享受到，反而要为二套房、三套房支付更多的费用。”

杨女士更担心，万一政府要对第三套房征税怎么办?

浙江张震宇律师昨天接待了近20位咨询者。他总结，新政前最后一拨买房大军中，主要是改善型购房者、第一次购房者，还有一部分属于老投资客。

这跟前几年股市最疯狂的时候很类似，最后扑进去的，很大一部分是最普通投资者。这部分人本来余钱不多，承受楼市变化的能力很脆弱。所以新政一出台，虽然具体实施细则还未明朗，但明显已是无比焦灼，生怕因为这一次买房，影响自己一家未来若干年的生活，急于解约。

中介经纪人小刘最近很头痛。“我手头至少有两个爆单(指签好合同后不履行)。”小刘说，不仅他，公司里其他经纪人每人手头上至少都有两个以上的爆单。买家和卖家谈不拢，全部找到中介，要求退款或者要求退三证。

小刘很心痛，都是自己辛苦劳动的成果啊。

“我想代表房产经纪人问问，如果因为新政的原因爆单了，对于中介有没有补偿，毕竟我们也为此付出了劳动。”小刘问律师。

张震宇接待的咨询者中，也有不少手握三套房产以上的外地人(无法提供在杭1年以上纳税证明)，目前纠纷的房产总价在500万到600万左右，按照这样的条件，是一定贷不出款的。

■律师说法

首付提高、利息增加、贷不出款，是房产新政出台后，卡在合同履行过程中三个最根本的问题。

“合同有约定的，按照合同约定。”浙江泽大律师事务所高级合伙人张震宇说，这是基本原则，即合同中若约定过，因政府或者银行政策发生变化，导致贷款审批或者比率发生变化的，买方必须补差价的，必须按照合同约定处理，不得以新政为名要求解除。

合同没有约定的，要看具体情况。

律师说，一般情况下适当增加贷款首付、提高利率，不会导致买方不能继续履行合同，如果合同有条件履行，还是要履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。

除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除合同。

比如“外地人、三套房等”，属于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”，买卖双方任何一方都可以提出解除合同，无需支付违约金。如果因为买房资信等个人问题，无法贷款，买方应当承担违约责任。

由于新政原因导致买卖合同解除，中介无权扣押双方的款项和三证。

由于中介已经促成双方签约，只因政策原因未能履行，中介要求支付一定报酬亦属合理，可根据中介已经完成的居间行为，由买卖双方支付一定款项，即做到什么程度，给多少钱。

合同中已约定了指定银行，如果因政策原因，导致买方在指定银行贷不了款，如果其他银行能够办理，买方也不可主张解除合同。