26日国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》思维导图

此次国税总局《通知》，同时提出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入，即削减了地产不能提供发票的避税空间。

按此前的征收比例，有购房发票税率分四种情况：

照此计算，一套100万成本房子若以150万售出，按照50万的利润空间，土地增值税需要缴纳约30%，即15万元。而按照预征收，其只要付出最高150万的3%，也就是4.5万。

“目前问题是，尚且不知道是否对存量项目进行稽查，如果是，很难让所有开发商都把吞下去的钱重新吐出来。”陈则明表示。

“房地产的第一逻辑在于供求关系，新盘供小于求导致了楼价的上涨，而土地增值税在交易环节大幅削减了地产商的利润，这笔钱也容易转嫁给买房者。”陈表示，“所以目前难以看出来真能做到从严征收，对于市场是什么样的影响。”

税收承载地产调控

开发商在获得土地后延期开发，地价房价均利润均可大幅增加，这是由于土地增值税未从严征收。

在上海，土地闲置同样严重，消息显示，截至今年1月，上海处于拆迁中和土地整理中的未动工地块约300个，涉及总建筑面积近4000万平方米。如果以2008年上海不足2000万平方米的商品住宅销售面积计，上海闲置土地量可以满足近2年的新增商品住宅需求。

而在闲置用地企业名单中，保利、万科、仁恒、瑞安等众多龙头房企位列其中，也包括上海本地上市公司和中小企业，而闲置的原因，更多是因为开发商自身利益的驱使造成。

如何逼出地产商的闲置土地，加大市场供给，削减开发商利润从而平抑房价，成为此轮楼市调控的关键课题，在国税总局之前，中央部委也进行了一些行政管理突破。

而26日国税总局《通知》同时指出，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除。此外，通知还明确了土地增值税清算时收入确认的问题。如果严格执行土地增值税清算政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。

而因囤地或捂盘而获得额外收益，高则可征收50%土地增值税。赵杭生表示，“如果能严格执行，开发商涨价的冲动就减少了，因为涨的少，增收的就很小。”

事实上今年以来，上海、重庆等部分地区已开始加强对房地产开发企业土地增值税的征管力度。赵表示，国税总局此次明确土地增值税清算细节，意味着此项工作将加紧推行，同样会收紧开发商现金流。

而同样市场有论点认为，严格征收土地增值税，将会增加开发商囤地和捂盘的成本，土地增值税清算再加上上海房产税的酝酿，意味着未来房地产调控将由税收担纲。