两难 土地交易制度的改革思维导图

央企纷纷扎堆进入房地产行业，这现象带给人的反思不外乎有二：一则是因为房地产行业的确存在着高于其他制造业甚至能源投资等行业的利润率，所以这些以行使国家投资为职责，同时承担着国有资产保值增值责任的央企，纷纷把触角伸到房地产这个充满诱惑的行业里。第二则是国家实施大规模信贷投放的计划里，大型央企由于拥有国家行业垄断的优势，无可避免地成为银行信贷投放的主要承接者，而这些大型央企手里捏着大量的资金，环视中国现存的投资环境，几乎只有进入房地产才是投资获利的最佳选择。

非本行业资金大规模进入房地产的后果，则是对中国现存的土地交易制度带来严峻的考验，一方面，因公开拍卖所导致的高成交地价，已经成为高房价的导火索，而房价持续高涨，势必催化并加剧中国目前已经泛出的资产泡沫的演进过程。而这对正在回升的中国经济造成的损害是无法接受的。另外一方面，则是逼迫国家决策层慎重考虑是否继续以价高者得的方式出让土地。

拍卖是市场配置资源的一种方法，它能够最好地使用物资。所以中央政府提出土地使用权要经过拍卖，谁也无法反对，因为这符合市场法则。但是，如果没有招标而只有拍卖，土地价格非但不能正确形成，反而将极大地被扭曲。

拍卖，即拿出一块土地，由需求各方来竞价，看谁出价高就卖给谁。换言之，拍卖只会将价格提高。招标则相反，是买方提出购买要求，征求卖方来竞价，看谁出价低就买谁的。故招标能将价格降低。拍卖和招标都是市场行为。

为什么各地政府更偏爱拍卖而不是招标?其原因在于拍卖比招标更容易将土地卖个好价钱。而地方政府作为卖家，当然卖价越高越好。

而土地转让仅仅用拍卖方式，就会把低价竞争者排除在外，这是非常不公平的。比如，一块土地拍卖成交价一个亿。但是可能会有别的索价较低的竞争者，土地条件相类似，愿意拿九千万成交。可是，由于交易只有拍卖，低价竞争者无法进入竞争。因此，光靠拍卖并不能正确地确定价格，而且这种价格的扭曲一定是抬高了价格。在现存的土地交易制度下，在中国其他经济投资领域的投资回报持续低迷的前提下，抬高了土地交易价格，则将持续引导其他的非本行业资金进入土地交易市场，圈地并通过土地价格的上涨获利，于是这势必将导致更多的资金进入虚拟经济而非实体经济。这样一来，资产泡沫也将越吹越大，经济过热也就无法避免了。

向左走，还是向右走，这是一个两难的选择。

资深地产操盘手 老甘

当前的房地产政策释放出两个重要信号：土地供应将大幅减少;房价还要涨20年。这使开发商拿地的胆子和决心更大了，加上钱多、可以退地，央企积极争夺地王。对于“瞎起哄”飚地王的企业，要判刑。因为这势必造成市场紧张，并形成恶性循环。目前，一线城市房地产泡沫日趋严重，并出现央企淘汰国企、国企淘汰民企的趋势。

——SOHO中国董事局主席潘石屹

照顾穷人住房是政府的职责，政府当竭尽全力;建经适房不如发购房券资助穷人买商品房，实物补贴不如货币补贴有效率;政府可协助穷人买房，但政府产权不能虚置，而落实政府产权关键在掌握转让权;廉租房应由政府提供但不必由政府建，要知道，提供廉租房与建廉租房是两回事，不可混为一谈。

——知名经济学家王东京