房屋拆迁的法律分析思维导图

房屋所有权受法律保护，虽然因被征收而归于消灭，但必须得到补偿。补偿的限度，物权法草案规定为“合理补偿”（第六十八条第二款）。许多专家学者认为，所谓“合理”，主观色彩浓厚，弹性太大，极有可能使补偿款的数额明显偏低，损害被征收人的合法权益；建议改为“充分补偿”或者“完全补偿”。对此，笔者表示赞同。

在房屋征收的情况下，被征收房屋的私人所有权何时终止，或者说私人房屋所有权何时转变为国家所有权或者开发商的所有权？笔者认为，可以确定在征收房屋的补偿款付清之时。中国台湾《土地征收条例》采取了这种方案。该条例第二十一条第一项规定：“被征收土地或土地改良物之所有权人，对于其土地或土地改良物之权利义务，于应受之补偿费发给完竣时终止。”该方案比较有利于被征收人，中国大陆物权法草案可以借鉴。但是，在土地所有权移转登记已经办理完毕、补偿款尚未付清的情况下，房屋所有权是否仍然在补偿款付清时终止呢？笔者倾向于否定说，而赞同将办理完毕房屋所有权移转登记手续之时作为私人所有权终止的时刻，这样，可以保持对内关系和对外关系的一致性，简洁明快。至于对被征收人的保护，可以通过明文规定办理房屋所有权移转登记以付清征收补偿款为前提条件、赋予被征收人抗辩权的路径来解决。

在拟拆迁的房屋是集体所有的土地上的房屋场合，人们通常所说的房屋拆迁，必然是先征收土地，将集体所有的土地变为国有的土地。集体土地所有权的终止，宅基地使用权因其母权的不复存在而失去正当权原，归于终止。宅基地上存在的房屋及其所有权随之丧失继续存在的正当根据，应当归于消灭。

在这种情况下，宅基地上的房屋是作为征收的对象，适用征收规则，还是不作为征收的对象，按照“宅基地上的房屋所有权随着宅基地使用权终止而缺乏正当根据，于是消灭”的路径解释？这两种解释都说得通，笔者更愿意将房屋作为征收的对象，理由之一在于，我国现行法将土地和房屋作为两个各自独立的物，为采取土地征收和房屋征收的二元模式提供了前提；理由之二在于，由于城市土地所有权归属于国家，城市的房屋拆迁不涉及土地征收，只适用于房屋的征收制度，既然如此，将房屋征收独立于土地征收，有利于建立统一的房屋征收制度；理由之三在于，便于将土地征收的补偿款和房屋征收的补偿款分别支付，利于房屋所有权人实际获得补偿款。

这里的房屋所有权人同时是宅基地使用权人，从房屋所有权人的角度看，他是被拆迁人；从宅基地使用权人的方面观察，他是土地征收中的利害关系人。

在这种同时征收集体土地和私人房屋的情况下，如何确定宅基地使用权、被征收房屋的私人所有权终止的时刻？笔者认为，原则上以征收的补偿款付清之时为宅基地使用权、被征收房屋的私人所有权终止的时刻，但在宅基地使用权注销登记、房屋所有权变更登记已经办理完毕、补偿款尚未付清的情况下，则以办理完毕宅基地使用权注销登记、房屋所有权变更登记之时为这些权属终止的时刻。其道理在本文第一部分关于被征收房屋的私人所有权终止的讨论中已经阐明，不再赘言。

这种情况下的补偿应当如何把握？宅基地使用权若为无偿取得，则其价值被土地所有权吸收，宅基地使用权的终止本身无需补偿，相应地，集体土地所有权的补偿款应当相应增加。此其一。其二，房屋被征收应予补偿，并且应当是“充分补偿”或者“完全补偿”。其三，房屋被征收的补偿款应当直接发给被征收房屋的所有权人，免得被他人截留。其四，宅基地使用权若为有偿取得，则有其独立于土地所有权的价值，虽然它随着集体土地所有权的不复存在而不得不终止，但宅基地使用权人因而失去的利益应当得到补偿，且该补偿款独立于被征收房屋的补偿款。