土地证的作用思维导图

本文正式开始前，我们先来明确一个概念——小土地证。房地产开发商在房屋销售过程中，已经将办理土地使用权证时缴纳的土地出让金分摊在各单元房中，因此房屋销售完毕后，应该把开发商手中的“国有土地使用权证”，即“大土地证”分割成“小土地证”，分发给购房者。

购房者“真”糊涂 多数人不知情

“小土地证?不太清楚!”在长春市房地产市场交易大厅内，记者随机走访了几位正在办理二手房过户的人，得到的几乎都是这样的答案。

“我们在看房时，已经看到开发商在墙上贴有‘五证两书’，有了这些，我们就很放心了。”在高新·怡众名城的售楼处，付先生指着墙上贴着的一排证件告诉记者。在他看来，开发商已经有了土地证，而且其他资质也“健全”，这样可以保证自己顺利地拿到产权证。但对于个人所应该拥有的“小土地证”，付先生表示自己并不清楚。

长春市土地登记中心的工作人员告诉记者，目前全国很多城市都采取两证分别发放的办法，也有采用土地、房产“两证合一”方式的，如上海、深圳等。而目前在长春，绝大多数的买房人拿到的只有“产权证”。购房人只能看到所购房屋的建筑面积、使用面积等，而无从知晓自己分摊了多少土地使用面积。

在调查中我们发现，目前大部分房地产开发商对办理小土地证表现出的态度并不热情。事实上，房地产开发商在房屋销售过程中，已经将办理土地使用权证时缴纳的土地出让金分摊在各单元房中，因此房屋销售完毕后，应该把开发商手中的“国有土地使用权证”，即“大土地证”分割成“小土地证”，分发给购房者。但由于购房者对此并不关注，因此开发商也在装糊涂，不积极进行办理，反正分不分割小土地证也不会影响到楼盘的销售。

虽然有一部分消费者在买房时也提及到土地证的问题，但因销售人员一句“个人要土地证没有什么用处”的说法就不再“追究”了，也就轻易地放弃了本该属于自己的权益。

目前长春市在售楼盘中，二道区的上东街区美立方直接在宣传中打出了“可以分割到户的土地证”的广告语，这也提醒了广大购房者，在买房时一定要关注土地证。

一般来说，没有土地证的房子再次转让，如果买家是一次性付款的话，可以办理产权证的更名。如果买家欲按揭贷款，那没有土地证就办不了贷款，只有找担保公司办理单证贷款，而且这项业务目前在长春只有长房置换公司能够办理，但这需要交纳一定的费用。这其中包括中介费，按成交价的2%收取;担保费，按担保额的2%收取;调查服务费为300元，代办更名费为500元。举个例子，如果成交价为20万元的房子，其中需贷款15万元，则需交纳的费用约为8000元左右，但如果是有了土地证，则可以省下这部分钱。

如果土地的性质为划拨，再次进行交易则需要交纳土地出让金，具体交多少则由土地管理部门对房屋所处地段、地价进行评估后，才能确定交多少土地出让金，可以上下浮动30%。除此以外，还需要交纳契税，为土地出让金的5%，管理费为1元/平方米，登记费为0.5元/平方米。这样算下来，这笔费用也很可观。

土地证是对个人取得的“国有土地使用权证”的俗称。《房地产管理法》中规定，所购商品房应具备“国有土地使用权证”和“房屋所有权证”。然而，老百姓在买房时，最关注的是何时能够拿上产权证，而对可使自己享有土地使用权的小土地证，多数人却从未领过。住着实实在在的房子，让很多市民对于小土地证的概念从模糊到忽视，并没有想到土地证不在自己手里的后果。

由于大土地证保留在开发企业那里，购房人肯定会承担一定的风险。因为现在开发一个项目需要的资金很多，许多开发企业都要把土地证抵押给银行进行贷款，而一旦该企业在还贷方面出现问题，银行就会将抵押的土地使用权投放到市场，就会出现两家或多家开发商争夺一块地的现象，而已经住在这块土地上的人，本该属于自己的土地使用权，稀里糊涂地就被转出去了，最终利益受损的将是业主。所以说，如果自己的房子没有小土地证，而且目前也是住着舒舒服服的，但没准什么时候隐藏在身边的不定时“炸弹”就会爆炸，后果不堪想象。

造成房产无法办理土地证的原因众多，其中最主要的几点：土地的性质是集体土地，开发商已经将土地进行抵押、开发商没有交齐土地转让费用等。

土地性质是集体土地的情况，必然导致无法正常办理土地证。我国相关法律规定，集体土地使用权流转涉及我国当前的集体所有权制度，目前法律仍然禁止土地宅基地转移。虽然集体宅基地上房屋买卖合同关系是合法有效的，但非同一集体经济组织成员的，集体土地使用证不能办理过户登记手续，即使房产证已过户，但土地证也不能过户。这就是我们常说的“小产权房”问题。

在开发过程中出现的流程问题，也可能是造成土地证无法办理的原因。其中尤其以土地转让费用拖欠的情况最为典型。由于部分项目开发的时候，土地款并没有全部交付，就已经通过暗箱手段开始违规建设，虽然前期建设可以进行，违规销售也能有人捧场，但当项目已经完成销售，开始办理各种证件的时候，会面临因土地款未完全交付，政府相关部门不给开发商办理土地使用证(俗称大照)的情况，而购房者自然也无法得到自己应有的小土地使用证。

无法办理土地证的原因，最严重的则是土地已经被抵押出去。有时候，开发商不给购房者办理小土地使用证，自行将“大照”抵押到银行套取贷款。这种情况下，不但购房者不能得到土地使用证，还要时刻提防出现土地被再次出售，自身利益严重受损的情况。

在土地证办理的环节中，由于受部门的管理权限限制，未分割办理小土地使用证的楼盘，同样可以通过相关验收，关于办理土地使用证没有硬性规定出台，更是让土地证办理的环节充满了不确定性。

对于已经获得了土地使用证的买房人，还有什么疑虑吗?

那就是“土地使用年限”等一些列问题。由于土地分为划拨地块、出让地块两种性质，划拨地块没有土地年限之说，随时可能因公共事业要求而被收回;出让地块则有不同的土地使用年限，时限最长可达70年，最短不过10几年。在长春市，大多数商品房项目的土地使用年限是50年，部分项目的土地使用年限是70年，少量项目的土地年限只有30年。

土地使用年限到期，就意味着购房者的土地使用权到期，需要通过行政审批等手续才能“延续使用期”。

根据2007年实施的《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”造成人们对土地的使用年限更加不重视，但实际上，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。今年3月，《土地管理法(修订草案征求意见稿)》开始在全国国土厅局系统“征求意见”，相比于“草案”，“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要花土地出让费用，花多少出让费用，都还没有一个明确的说法。但可以肯定的是，土地使用证一直是购房者合法使用土地权利的凭证，是购买房屋的基本要求之一。

通过此前的论述，大家对没有土地使用证可能受到的影响已经清晰了，那么，土地证对整个房地产市场又有怎样的影响呢?

这个影响应该说是间接的，但很可能更为严重。一方面，没有土地证的二手房无法用按揭付款方式进行买卖，而在二手市场中，希望利用贷款购房的人越来越多，这样的多余费用自然会影响整个市场的成交成功率。与此同时，土地证的缺失却偏偏没有影响新房市场的正常交易，尤其是在贷款方面更是没有任何影响，这就直接导致了人们“去弯取直”的选择贷款购买新房。在长春这样二级市场并不发达的城市，一级市场(新房市场)和二级市场(二手房市场)出现严重的“长短腿”，购买力不能有效被释放，自然会产生诸多不良影响。

同时，对土地证发放没有行之有效的监管，还将导致开发秩序的混乱，恶性竞争加剧。人们不把土地证当作一个必需品索取，开发商自然也不会主动去进行各种相关申报，加之相关政策的缺失，不少项目尚未拿地，就已经上市叫卖，有的项目则是用少量资金作为定金，土地转让费用没有交完就进行开发了，对业主的土地证办理造成诸多负面影响。而整个房地产市场也有可能因为这种不负责任的开发进度，而导致盲目放量、价格竞争以及更严重的恶性循环。

在购房者对土地证的认识还并不清楚的情况下，开发商“装糊涂”，不主动为购房者办理土地分户手续，自行将土地进行再抵押，套取银行贷款移作他用，一旦造成土地纠纷，将影响正常开发进程，购房者的利益更是直接受损。