论土地征用中的法律问题思维导图

基本估价方法适合宗地价格评估，取得一定时点的宗地评估价格，包括市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。应用估价法是政府为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、经济的区域估价方法，即在基本估价方法的基础上，对整个城市或某一区域的地价、地价影响因素、地价变化规律进行分析，建立起的一套地块价格评估标准，从而在需要时可以快速、经济地评估出城市或区域内的地块价格。此类方法多适用于政府政策性的大量估价，属于此类的方法有：路线价法、标准宗地估价法、模型（数理统计）估价法等，在我国主要是应用基准地价修正法。

一、市场比较法

市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。这种方法体现了市场的供求关系，具有现实性，说服力很强。运用市场比较法，一般需要做因素修正，因而难度较大，要求估价者有丰富的估价知识和经验。适用于地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。用市场比较法评估土地价格，除对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正外，还应根据使用年期、容积率等因素进行修正。

1．使用年期修正。土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。我国实行土地有偿、有期限、有流动使用制度，土地使用年期直接影响到土地使用效用和获取土地收益的年限，进而影响地价。例如，国家规定工业用地使用年限为50年，可比实例用地交易时已使用了10年，剩余年期为40年，待估宗地为新出让工业用地，使用年期为50年。

2．容积率修正。容积率是建筑面积与占地面积之比。一般城市规划对城市不同地区的建筑容积率有一定的规定限制。容积率越大，单位土地面积上的建筑面积越大，土地利用的效率就越高，从而影响地价。关于容积率的修正目前有两种方法：一种是把容积率作为个别因素的一个子因素，只进行个别因素修正；另一种方法是把容积率修正从个别因素修正中分离出来，分别对容积率和个别因素进行修正。这两种方法本质上是一致的，这里我们采用后一种修正方法。在欧美及日本，由于市场竞争和城市规划的原因，在同一区域所有宗地的容积率都相差无几，所以一般无须修正。但在我国，由于没有形成完善的竞争机制，城市规划以局部、短期为主，缺乏整体布局、长期效益的观念，在同一区域内的容积率相差悬殊。许多城市制定了容积率修正系数表，我们采用后一种修正方法。在欧美及日本，由于市场竞争和城市规划的原因，在同一区域所有宗地的容积率都相差无几，所以一般无须修正。但在我国，由于没有形成完善的竞争机制，城市规划以局部、短期为主，缺乏整体布局、长期效益的观念，在同一区域内的容积率相差悬殊。

二、收益法

收益法，也叫地租资本化法，是以土地还原率将土地在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取待估土地价格的方法。由于土地的固定性、永续性，使得土地的所有者能期待在未来年间持续取得纯收益，所以纯收益的资本化可以作为土地价格。适用干有收益（如出租、商业、工业用地）或潜在收益的土地的估价。利用收益法得到的估价结果的可信度与准确度取决于土地纯收益、还原率的准确程度，具体应用中应注意这两个问题。例8－3：某市N公司以A、B两块土地租用价出资入股，与另外两家公司组成XXX 有限公司，现评估土地在1994年8月31日的价值作价入股。A、B两块土地按实际交付时间，分块分期起租计算，合同总租期25年，即从1994年9月1日至2019年8月31日止。

（一）具体情况 1．A场地分三种情况：（l）现有熟地32593m’，1994年一9月1日投入；（2）正在回填土的土地3084m’，1995年3月投入；（3）计划待港口开发地 16464m‘，1996年 8月投入。 2．B场地情况：面积为85100m‘，2009年3月10日投入。 9．确定评估结果。因N公司该项评估是土地租价入股，合营后利润分成，据土地分期投入的时期效应，以及土地从投入到形成目标生产力、发挥经济效益，与股东各方都是密切相关的，故拟采用前两年各50％本金化作用计算。最终确定A、B两场地评估值如下：评估值 1181X（IX50％＋0．909lX50％）＝1127（万美元）

三、剩余法

剩余法又称假设开发法，是将某一待估土地上全部建筑物的销售价格减去正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该地块价格的一种土地估价方法。利用剩余法估价应遵循土地最有效利用原则，正确确定土地最佳利用方式。在具体应用中，应正确确定房地总价值或土地开发完成后的总价和房产价值或土地开发费用。

四、成本法

成本法在土地估价上的运用就是成本法。成本法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开发费两大部分，作为“基本成本”，加上基本投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分。并同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（即土地出让金），从而求得土地价格。即：土地价格=土地取得费十土地开发费十税费十利息十利润十土地所有权收益（即土地出让金）

五、基准地价修正法

基准地价修正法是在基准地价的基础上，根据影响各种类型用地的宗地地价的区域因素和个别因素，建立宗地地价修正系数表，并利用宗地地价修正系数表评估宗地地价的一种应用估价法。基准地价修正法的实质是比较法，在基准地价评估基础上编制的各因素修正系数表和因素条件说明表，是比较的标准。在宗地发生出让、转让、出租、抵押时，评估者对土地使用年期、地产市场供求状况、土地收益、用途、区域影响因素、个别因素进行调查和具体分析，对照因素修正系数表对基准地价进行系数修正，从而快速方便地得到宗地价格。具体评估程序如下：

1．确定宗地的位置及用途，以确定进行修正的基准地价和影响因素项目。

3．确定宗地地价因素修正系数。按照宗地用途和所处区域，以及与修正系数表内容相对应的各项因素指标数据，确定各因素对应的修正系数，计算宗地地价影响因素的总修正值：

4．对出让或使用年期不一致的宗地，要进行年期修正。

5．对宗地估价期日与基准地价估价期日之间地价水平有变动的，还应进行期日修正。

6．对评估目的不同，如税收、股份制改组、清产核资、抵押和拍卖等可进行评估目的修正。

7．对于其他影响地价的因素，如容积率，如果在系数修正时未被考虑，也应进行修正。

8．确定宗地地价。

六、各种估价方法的比较与综合运用