建设部下发解释文件 90平米从严70％交地方自控思维导图

规定：自2006年6月1日起，各城市(包括县城，下同)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。

同时，各地应根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求，并将住房套型结构比例分解到具体区域。

点评：此前，关于新开工项目70%以上面积建90平方米以下小户型的说法，曾经被开发商视为影响力最大的政策之一，进而引发大量房地产开发项目暂停进度、静待说法。同时，北京等地市场一度出现市中心大户型一房难求的局面，也因此直接引发了地方政府和开发商向中央集中表态，申请再议。

调整后的细则明确了最终执行办法，显然考虑了众多市场人士反映的现实情况，将一部分政策调整权回归地方政府，支持地方弹性控制。根据新规定，市中心等高档商品房可能不被硬性要求70%以上面积都开发小户型。

规定：对于6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，165号文件提出要“妥善处理”。

经当地政府明确需要调整套型结构比例的项目，其规划设计方案和施工图须按要求进行调整，送相关部门重新审查合格并办理相关调整手续后，建设主管部门方可发放施工许可证。

另外，165号文件要求重点调整三类项目：过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目；在土地出让时约定了销售价位、套型面积等控制性要求，但企业未执行的普通商品住房项目；以及以协议出让方式取得土地使用权的项目。

点评：对于这一要求，一些专家表达了不同的观点。上海房地产专家印堃华表示，已经通过了规划设计方案的项目，如果要求变更，需要政府出具强有力的变更依据，否则有涉嫌侵权的可能。

而具体由哪些依据出发界定是否需要更改规划，新政策其实没有进一步明确给出标准。另有一些专家称，文件规定了重点调整的三类项目，或许可以得出结论，不在这三类中的房地产开发项目，即使是6月1日前没有拿到施工许可证，都可能免予一定的变更期限。

规定：城市规划主管部门要完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟新建或改造住房建设项目的居住用地，明确提出住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标。

文件还称，年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。

点评：中低价商品房等用地集中安排小户型的说法，正应验了多数开发商的预判，即用经济适用房和中低价房中的小户型抵充70%的城市总量指标。“这种做法是正确的，也是可行的。并有可能取得最佳的平衡效果。”上海政府一位高参表示。

但也有开发商置疑，新的招拍挂项目和政府收回的土地都可能按规定进行透明操作，但对于大多数囤积在开发商手中的闲置土地来说，可能通过更改规划日期等方式规避政策，可操作性就有可能降低。

规定：165号文件强调，当前将重点查处套型建筑结构的设计、施工、开发、监理方面的违规行为。

其中包括：开发建设单位不按照批准的规划设计条件委托设计；明示或暗示设计单位违反设计规范中住宅层高、套内基本空间的规定，规避套型结构的要求；在建设过程中擅自变更设计，违反套型结构等行为。

另如设计单位接受开发建设单位明示或暗示，不严格按照国家法律法规、技术标准进行设计，或采用不正当技术手段规避有关规划控制性要求，或向建设单位提供与审查合格的施工图设计文件不符的图纸，擅自改变套型建筑面积的行为。

文件还特别强调，对违规建设的住房，依法该没收的，要坚决予以没收。所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困难。

点评：对此，由于此前不少开发商“上有政策、下有对策”，对于楼盘规避新政想了很多“歪招”，专家表示，新政能够如此详细地在各配套环节制定监控细则，是保证政策得以落实的关键。而最终能否在房地产市场上起到预期的调控目的，则要看地方政府下一步的执行情况。(于兵兵 于祥明）