关于进一步加强苏州市商业房地产项目管理意见思维导图

各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：

苏州市人民政府

2014年1月27日

为进一步规范房地产市场秩序，保护购房者合法权益，促进房地产市场健康发展，维护社会和谐稳定，从源头上解决我市商业房地产市场售后包租等问题。根据《商品房销售管理办法》(住建部令第88号)、《省住房城乡建设厅关于进一步加强商品房预售监管的通知》(苏建房管〔2013〕432号)和《市政府关于印发苏州市房地产项目货币资本金管理办法的通知》(苏府规字〔2010〕14号)等有关法律、法规，结合我市实际，现就进一步加强全市商业房地产项目管理提出如下意见：

(一)规划部门应发挥城市规划的调控作用，通过完善规划选址、业态布局等，优化商业业态结构及用地布局。

(二)国土部门应根据商业地块区位、交通、周边商业体的现状存量、未来上市量和总体市场需求，制定科学合理、平衡有序的供地计划，确保商业房地产市场总量平衡、有序发展。

(一)商业房地产项目在土地出让前，由项目所在地的区人民政府(管委会)按不可分割、分层分割、比例分割提出产权分割初步意见，并经市规划、国土、住建等部门审核后报市人民政府审批。

(二)为有效应对和处置商业房地产项目的经营风险，建立风险防范资产保障机制。对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年。冻结期内不得销售、抵押和转让。三年后应由房地产开发企业向项目所在地的区人民政府(管委会)提出申请，并经同意后予以解冻。国土部门在国有建设用地使用权出让时，应将上述内容与规划设计条件及有关要求一并纳入土地出让公告文件和国有建设用地使用权出让合同中。

(三)规划部门在核发商业房地产项目工程规划许可证时，应对房地产开发企业暂时冻结部分的房产在附件、附图中明确具体位置，保持其相对完整性。

(四)住建部门应按照项目建设工程规划许可证(包括附件、附图)明确的有关内容及规范、标准要求，进行施工图审查，确保设计符合规范。

(五)公安消防部门应按规划许可的用途进行建筑消防审核。

(一)提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。根据项目工程建设进度，商业房地产项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%，在预售阶段如无售后包租现象，在项目竣工交付后一个月内全额解款。如出现售后包租现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。

(二)商业房地产开发企业在申请预售许可时，必须向住建部门提交预售方案，并注明是采用自行销售或其他销售方式。若采用其他销售方式的，须提交相关合同。同时房地产开发企业应向住建部门递交“不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的书面承诺。

(三)对不可分割出售类的商业房地产项目，禁止虚拟分割，禁止以出售使用权、租售权、收益权等名义拆零销售。

(一)建立商业房地产联席会议制度，形成部门联动机制，加强对商业房地产项目的后续综合管理。

(二)对于商业房地产开发企业涉嫌违反土地出让合同要求的，由国土部门予以查处。

(三)对于商业房地产企业未能按规划要求进行建设的，由规划部门予以查处。

(四)对于商业房地产项目销售合同及广告涉嫌违法的，由工商部门予以查处。

(五)对于房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的，由住建部门依法予以查处，并可冻结该项目商品房网上签约功能。

(六)对不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，由金融监管机构、公安部门依法予以查处。

(一)各区人民政府(管委会)要从维护社会稳定和保护广大投资者利益的高度出发，充分重视售后包租问题带来的潜在社会风险，引导广大投资者充分认识市场风险并采取扎实有效的措施，予以防范和化解。

(二)各区人民政府(管委会)要对现有商业房地产项目逐一进行梳理排查，加强项目监管，开展社会稳定风险评估，确保商业房地产项目平稳运行。

(三)各区人民政府(管委会)要会同相关部门加强对现有商业房地产项目的分类指导。对于运行正常、市场前景良好的商业房地产项目要予以支持并规范其运作；对于运行状况较差、存在潜在风险的商业房地产项目，要督促房地产开发企业或项目管理机构，通过完善管理、引入战略合作伙伴等多种方式，改善项目运营状况；对于个别管理混乱、市场风险极大的商业房地产项目，要采取必要的经济、法律等手段及时予以处置和化解，切实维护社会和谐稳定。

[1]《商品房销售管理办法》