售后返租违法吗思维导图

总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。

最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”

综合前述规定可见，《商品房销售管理办法》仅禁止开发商通过售后返租销售未竣工的商品房，而竣工的商品房并未限制。最高人民法院的司法解释也语焉不详，如何判定司法解释中的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，目前还没有明确的参考和判断标准。

售后返租可能涉及多方主体，如开发商、运营商、担保人、投资者、商铺实际使用者等等，因此售后返租中包含了多层的法律关系，主要有如下几种：

开发商将商业地产分割为小单元对外出售，投资者与开发商签订房屋买卖合同，双方建立房屋买卖合同关系。房屋买卖合同关系是售后返租的基础法律关系，其他法律关系均基于此。

开发商在投资者购买商业地产后，自行或指定另外的经营管理公司与投资者签订租赁合同，约定投资者将所购买的商业地产出租给开发商或经营管理公司。开发商或经营管理公司通过返租的方式从所有投资者手上获得商业地产的整体承租权，并对外进行商业经营。

售后返租中还存在其他的法律关系，如物业服务合同关系、开发商与经营管理公司之间的委托关系、承包经营等。

这是一种高收益高风险的运作模式，即典型的“售后返租”，适用于大型封闭式商场。现在更多的操作模式是通过委托第三方经营管理公司，开发商往往游走在合法与非法之间的灰色地带。“售后返租”看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面，但有很大的风险，一旦楼盘卖得不好或商铺经营不善，已收到售款的开发商可能携款跑路，投资者可能血本无归。