房屋没有过户现在找不到房主了怎么办?思维导图

购买房屋后没有及时过户，找不到原房主。买家当事人可以凭买卖合同，付款凭据，身份证，到合同履行地区法院起诉维权。可以在胜诉后，买家凭生效的判决书，到住房所属房管部门申请办理单方过户手续。

《房屋登记办法》第三十五条因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。

赠与房屋未过户，赠与合同有效

赠与合同是否有效，与房屋有没有过户不存在明显关系，只要赠与人清楚赠与房屋行为的后果，自愿将房屋赠与给受赠人的，那么双方依法签订的房屋赠与合同，自合同签订时起就是有效的。不管赠与房屋是因为什么原因导致未过户的，工作太忙也好，忘记了也罢，都不影响赠与合同的效力，双方都应当如约履行房屋赠与合同。

这里所说的有效，一般仅指房屋赠与合同成立，合同成立并不意味着房屋赠与合同已经生效。因为房屋属于不动产，法律对赠与房屋等不动产有特殊的规定，只有在赠与房屋办理了过户手续后，将房屋过户到受赠人名下，赠与房屋的权利才全部转移给受赠人，双方依法订立的房屋赠与合同才能发生法律效力，赠与人不能在反悔收回赠与房屋。否则，尽管双方签订的房屋赠与合同成立，但是赠与人实质上还是赠与房屋的主人，赠与人可以随时要求撤销房屋赠与合同，收回房屋。

需要注意的是，赠与房屋未过户，但只要赠与合同未被赠与人撤销或被依法撤销的，赠与合同就一直有效，对赠与人及受赠人都具有约束力，即使赠与人不幸死亡，受赠人也可以根据房屋赠与合同，要求赠与人的继承人协助办理房屋过户手续。

赠房屋未过户，赠与人反悔造成损失需担责

如果赠与房屋未过户，因赠与人单方反悔给受赠人造成损失的，受赠人可以要求赠与人予以赔偿损失。尤其是房屋赠与合同经过公证的，是不允许赠与人悔约的，一旦赠与人反悔，受赠人可以委托律师通过法院诉讼的方式，要求赠与人继续履行房屋赠与合同继续送房，或要求赠与人赔偿相应的财产损失。

对于不动产买卖，以登记为生效要件，未经登记的，不动产转让作无效处理。房产转让未经过户，只是说明合同未生效，并非合同不成立。房产转让、抵押，应当办理登记手续，登记是房产转让合同生效要件。就未生效的房地产转让合同而言，对合同双方均无约束力。