对土地增值税各种扣除项目的稽查案例思维导图

2．案例分析及税务处理：《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金；(五)财政部规定的其他扣除项目。在上述案例中，计算增值额的扣除项目可按以下步骤进行：

(2)计算房地产开发成本。在本例中，该写字楼的开发成本为2000万元。

(3)计算房地产开发费用。

①计算可扣除的利息支出。本例中的利息支出按规定可据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，所以利息支出的扣除限额为195万元。又由于利息支出中包括了延期还款的利息及罚息10万元，按规定不允许扣除，所以实际上可扣除的利息支出为190万元(200-10)，小于利息支出的扣除限额。

②计算可扣除的其他房地产开发费用。

③计算可扣除的房地产开发费用。

(4)计算与转让房地产有关的税金。根据《实施细则》及有关规定，本例中的纳税义务人是房地产开发公司，按规定已将缴纳的印花税计入管理费用中予以扣除，所以在计算可扣除的与转让房地产有关的税金时，只需计算营业税、城市维护建设税以及教育费附加。

①营业税：4600×5％=230(万元)

③可扣除的税金的总额：

(5)计算财政部规定的其他扣除项目。根据《实施细则》之规定，本案例中的纳税义务人为房地产开发公司，可以依法进行其他项目的扣除：

(6)计算扣除项目总金额：