房地产业自曝内幕 如何筹划非法所得思维导图

大连藏项目增成本

最近，大连市地税部门选择一些社会关注的房地产企业进行了重点稽查，稽查的结果发现，一些房地产企业在国家宏观调控的大背景下，为了牟取暴利，竟然在隐匿非法建设项目所得、虚增工程成本上动脑筋，以瞒天过海。

令人关注的是，此次地税稽查部门对大连市某房地产股份有限公司纳税情况进行的例行检查“收获”颇有些意外，房地产商的违法活动迹象并没有出现在“天衣无缝”的财务账目里，而是暴露在税务稽查人员对开发项目的实地核查上。

据了解，大连市一家大型房地产开发公司近两年开发了一块占地面积为2.3万平方米的小区，小区内共建了5栋4层、5层不等的商品住宅楼。税务稽查人员对该企业的账簿、财务报表等相关资料进行例行检查时，该企业缴纳各项税金情况都呈现“正常”，未发现问题。

从表面上看，这个企业有一套健全的财务制度，会计往来账目记载正常，账面上似乎也没有明显的偷漏税痕迹，一度给税务人员留下了“良好的印象”。稽查人员在对这家公司的财务损益表、企业纳税申报表、成本账所反映成本的情况进行核对分析时，发现该公司施工工程成本比正常的施工工程成本偏高，于是便开始向这家公司的财务人员了解与企业有关的经济活动及经营状况。得到的解释是建筑材料涨价、小区绿化改造设计超预算等。

稽查人员针对上述“疑点”穷追不舍，所获却不多。他们审查被检企业建设项目立项书、土地证、规划局审批手续等与此项目有关的各种资料，也没有发现什么问题。

后来，稽查人员提出要到该企业实际开发项目地进一步展开实地核查时，这家公司的管理者迫于压力，终于尴尬地道出了自己公司超规模超范围经营、未经批准擅自动工兴建地下停车场项目、隐匿非法所得的诸多“隐情”。

稽查人员随即跟踪到受检公司所建的地下停车场进行现场调查核实。就这样，这家房地产公司擅自建设地下停车场，非法建设项目所得不入固定资产账、不入产成品账、也未销售、故意造成工程造价偏高的“猫腻”，终于暴露出来。这家房地产开发公司故意加大成本，减少利润，不缴或少缴企业所得税，已构成偷税行为，受到了大连市地税稽查部门的严厉查处。

据记者了解，随着国内房地产行业的兴起，各地房地产开发企业擅自增建、扩建工程项目，隐匿非法所得的现象相当严重，其中涉及的问题很多，既有土地建设监察失控问题，也有国家税收非正常流失问题，应当引起国家有关部门的关注和重视。

面对房地产行业出现的隐匿非法所得问题，一些专家建议国家税务稽查人员应当在掌握房地产行业的财务核算、财务制度以及税收政策的前提下，从以下几个方面破析房地产非法所得的“猫腻”：首先要注意这一类房地产公司的经营收入及入账时间。

其次是要确认这一类房地产公司的经营成本、期间费用的构成状况。

第三是注意审查这一类房地产公司的企业所得税的完税状况。如发现一些房地产公司把已实现的销售收入长期挂账、不予结转的情况，就应在检查时严格审查其销售合同记载的收款方式、收款日期及开发产品交付使用日期，按权责发生制原则确认销售收入的实现；同时还应深入实地查看他们是否已把商品提供给购买者，核实那些未签合同或与实际不符的虚假合同等等。

一些专家还建议国家税务稽查部门，对那些同时开发几个项目，又不如实反映成本和收入的房地产开发企业，长期给予重点关注和监控。

南京大玩“合理避税”

南京市地税局日前对南京市纳税额较大的近90家房地产企业进行税收专项检查，结果显示，大部分房地产企业“微利”，少数还“亏损”。众所周知的暴利行业怎么成了亏损大户？南京税务稽查局有关负责人指出，房地产企业利用税法的漏洞“合理避税”，主要问题在于我国现行税法税制的不完善。

南京市一家很知名的房地产公司财务总监告诉记者，所有开发商拿到《销售许可证》之日起，都开始对外收取楼盘预售款，税务部门也同时开始对开发商收取的预售款进行征税。但在实际操作中，地产商为减轻资金压力，基本上都把楼盘抵押给银行，而我国的税法规定，银行贷款不能算销售收入，因此不用纳税。开发商等到房子基本上卖出去以后，又赶快把购房者支付的房款用于银行还贷，这“一贷一还”之间，开发商实现了真正的销售收入；然后再将这部分收入放到“低收入、高支出”的年度做成“亏损”。

据了解，税务机关征收房地产企业销售收入是以开发商开出销售发票为依据，很多房地产企业对此做足“文章”，他们收取购房者10 万元上下的预付款，一般只给收据或者白条，次年，或者消费者全部支付房款时再开发票，这样开发商当年的收入没开发票，就不能视同入账，账面上的反映也是当年开支大于收入，既使税务稽查发现也奈何不了，仅此一项房地产企业年年做“亏损”，年年就可逃避33％的企业所得税。

南京市房地产企业在“合理避税”的同时，不少开发商还铤而走险偷逃税。南京市国税局有关负责人介绍，有些开发商利用连续滚动的开发项目，有意无意地滞后项目决算期，使其成本暂时无法清算，最终形成企业所得税应纳税部分难以确定，利润黑洞无法计算。少数房地产商采用“体外循环”，将预收的售楼款收入存放在其他公司银行账上，隐瞒收入或者把预收房款挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，以达到偷逃营业税和企业所得税。

对房地产企业“偷逃税”的惯用手法，南京审计学院蒋大鸣教授指出，政府应尽快建立房地产税收控管体系，对现行政策不明确的地方，国、地两税应尽快执行统一政策。同时税务、工商、国土、规划、建设、金融等部门要通过信息交换作分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。

“合理避税”如何治业内人士支高招

业内人士认为，堵住“合理避税”的方法很多，一般商品房竣工后，税务机关就应该能测算出开发商的成本和利润，对开发商售房价格利润部门，实行超额累进级的差核定办法来征税。这就好比个人所得税一样，随着收入的增长，适用税率的档级也就越高。

房价定得越高，被国家抽去的利润也就越多，这样可以从源头上堵住房地产商的利益驱动因素，不仅保证了国家税收，也可以从根本上抑制房价的上抑。

还有人士认为，可以采用按房价来定地价的办法，来降低房地产行业的暴利。即先让开发商定下房价，再根据建房成本核算，定下利润和价格，再来确定地价。通过这样一种程序，来遏制房地产开发商的暴利。