土地增值税的征税范围思维导图

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其一，只对转让国有土地使用权及其地上的建筑物征税这里包含四层含义：

⑴转让的土地，其使用权归国家所有的征税根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。对于上述法律规定属于国家所有的土地，其土地使用权在转让时，按照《土地增值税暂行条例》规定，属于土地增值税的征税范围。而农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他国家有关规定，是不得自行转让的，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有的时，才能进行转让。故集体土地的自行转让是一种违法行为，应由有关部门来处理。对于目前违法将集体土地转让给其他单位和个人的情况，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。

⑵对出让国有土地使用权取得的收入不征税国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场。土地使用权出让方是国家，国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。出让的目的是实行国有土地的有偿使用制度，合理开发、利用、经营土地，因此，土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。而国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换与赠与。它属于土地的二级市场。土地使用权转让，其他上的建筑物、其他附着物的所有权随之转让。土地使用权的转让，属于土地增值税的征税范围。

（3）、土地使用权、地上建筑物及附着物的产权产生转让征税；土地使用权、房产产权未转让（如房地产出租）不征税。

（4）、不论是单独转让国有土地使用权或国有土地使用权与房产产权一并转让，均应征税。

其二，只对有偿转让的房地产行为征税。即对转让房地产并取得收入征税，而不包括房地产产权虽转让，但未取得收入的行为。如房地产的继承、赠与等。

上述两个条件必须同时具备、缺一不可，否则不属于土地增值税的征税范围。

对若干具体情况的判定

1、以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的，属于土地增值税的征税范围。这里又分为三种情况：

⑴出售国有土地使用权的。

这种情况的指土地使用者通过出让方式，向政府交纳了土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发，不进行房产开发，即所谓“将生地变熟地”，然后直接将空地出售出去。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳入土地增值税的征税范围。

⑵取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。

这种情况即是一般所说的房地产开发。虽然这种行为通常被称作卖房，但按照国家有关房地产法律和法规的规定，卖房的时间，土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，所以应纳入土地增值税的征税范围。

⑶存量房地产的买卖。

这种情况是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续；

原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。

2、房地产的断承、出租、抵押、重新评估和房地产的代建行为，不属于土地增值税的征税范围。

⑴房地产的继承。

房地产的断承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房地产产权和土地使用权的民事法律行为。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即被继承人）并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，这种房地产的继承人不属于土地增值税的征税范围。

⑵房地产的出租。

房地产的出租的指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。

⑶房地产的抵押。

房地产的抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利，房产的产权所有人、土地使用权人虽然在抵押期间取得了一定的抵押贷款，但实际上这些贷款在抵押期满后是要连本带利偿还给债权人的。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。但是，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。

⑷房地产的重新评估，这主要是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使升值的情况。

这种情况房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。

⑸房地产的代建房行为。

这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。

3、房地产地赠与，仅指下列情况的赠与不属于土地增值税的征税范围。

⑴房屋所有人、土地使用权所有人将房屋权、土地使用公赠与直系亲属或承担直接赡养义务人；

⑵房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的非营利的公益性组织。

4、房地产的交换，这种情况是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。

房地产的交换属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

5、以房地产进行投资、联营。

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以上（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税；对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

6、合作建房。

对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

7、企业兼并转让房地产。

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

8、因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转让的，免征土地增值税。

这种情况发生了房地产权属的变更，原房产所有人、土地使用权人也取得了一定的收入（补偿金），但是据《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税。

此外，对于因城市实施规则、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，《实施细则》规定免征土地增值税。