房地产企业开发配套会所的避税方法思维导图

笔者在此探讨的会所系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。对不同类型"会所"会计核算的规定主要有：①某些"会所"建成后按约定要交给政府有关部门使用（无偿转让），企业没有经营使用权，不能单独有偿转让，其建造成本并入可售房产总成本内核算，并随房产销售收入的实现，结转经营成本。例如，学校、幼儿园等。②所有权对外有偿转让的会所，房产商要在转让时确认收入，并在转让当期结转经营成本，从而计算缴纳所得税。例如，房产商将与商品房配套的酒吧、健身俱乐部等对外销售或者按房产销售合同会所产权归业主所有。③开发商并没有实现会所的对外销售，而是自己取得了会所的产权证，将开发产品转作自己所有的经营性资产，例如，对于酒吧俱乐部、球类健身中心、游泳馆等，开发商并未对外转让而是自己保留所有权。按照财政部规定，开发商将会所转作经营性资产、取得会所产权证后，在会计核算上应将所开发的会所作为"固定资产"入账，按期计提累计折旧列入每期期间费用，不得再在当期成本中直接列支会所的开发成本。

存在的避税问题

房地产开发商是如何实现避税的呢？这缘于会所成本的核算方式。我国房地产开发商在核算房地产建造成本时，基本上采取"开发成本不单独核算列示"的核算方法，将"会所"的建造成本合并入其他商品房建造成本一起核算。会所的开发成本随着其他商品房销售实现结转经营成本时一并结转。

对于情况③而言，按照《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发［2003］83号以下简称"183号文"）规定，一方面，应作为"开发产品视同销售行为"按照销售收入扣除建造成本后的差额计算缴纳所得税；另一方面，对于转作经营性资产的会所，其建造成本当期不能结转记入当期经营成本，而是应将其作为一项"固定资产"按其建造成本入账，按期计提折旧费，记入以后期间费用。这里涉及到两点避税问题：第一，开发商直接将会所的建造成本结转至当期经营成本，没有按视同销售行为缴纳所得税，等于是逃避了缴纳所得税义务；第二，会所的视同销售收入没有入账，而将建造成本转入当期经营成本，这样收入和成本没有相应匹配，也减少了当期应纳税所得额。

原因分析

首先，会所产权归属制度的不明确以及现行的房产证登记发放制度，给开发商避税以可乘之机。目前除《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》（沪房地资市［2003］230号）中规定"会所所有权的归属……，合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有"以及"会所产权归业主共有不发放房地产权证"外，全国各地对房产会所交易的规定极少。由于对相应产权归属缺乏硬性规定，使得开发商在会计核算时无视经济实质律将会所的建造成本与其他商品房共同核算，一次结转当期经营成本，达到避税的目的。

其次，现行会所的经营管理模式，使得会所折旧在其经营过程中的抵税作用形同虚设。房产开发商取得会所产权后，基本上是委托给小区物业管理公司去经营管理会所，由于会所的营业收入有限，与每年200～800万元畸高的运营成本相比，会所的经营亏损就显而易见了。因此，在会所的经营期间，开发商将会所作为固定资产计提的折旧就没有相应的收入与之相配比，这种折旧就成了虚设，没能起到冲减当期应税所得的作用。

加强税务监管的制度建设

由于针对我国现行有关房产企业配套会所的专门税收规定比较缺乏，为防止"会所避税"问题蔓延扩大，加强税收监管、防止税收漏洞成为当务之急。

首先，加强房产开发企业台账管理，设立"会所台账"，对会所建造进行单独核算。尤其要求税务机关重点做好会所房产的登记和检查，深入各企业实地了解房产会所的建造、销售和使用情况，取得应税房产的详细资料，根据应税房产的台账记录，进行动态的跟踪管理，及时将税款征收入库。

其次，从信息化纳税申报入手，加强现有征管软件对房产企业会所避税的防范作用。在企业所得税汇算清缴时，修改房地产企业汇算清缴报表，在报表中单列"会所"专栏，将其"建造成本、销售、使用以及成本结转情况"在专栏中反映，并要求企业附送会所会计核算的复印资料和开发商与购房人签订的房产出（预）售合同，根据会所的销售和使用情况以及同类房产的市场价格，核算当期应纳税所得额。对于申报纳税符合税法规定的企业，出具"房产企业配套会所税务核算证明".再次，建立科学有效的房地产价值评估制度，确定会所视同销售的市场价格。对于房产视同销售的计税价格，83号文规定，"……其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格".税务部门应定期与房产交易管理部门沟通，取得不同时段、不同地域、不同类型的房产交易价格；此外，税务部门应定期对房产企业进行税务信息统计，以得出房产企业合理成本利润率，据以核定会所视同销售的组成计税价格。

最后，加强财政、税务与其他房产管理相关部门的协作。税务与房产交易监管部门联合，在办理产权证环节严把税收关。在商品房预（出）售合同中明确规定谁是会所产权的所有者，除去"合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有"的暧昧规定，以此合同作为缴纳契税并办理产权证的依据。此外，在开发商为房产小区业主办理产权证（即小产证）的时候，对于商品房已经交房，小区的建造和配套建设已经基本完工的，会所及整个建设项目的所得税汇算也可以进行，税务部门可以出具税务证明。房产交易中心在办理产权证时，应注意检查是否有房产开发企业提供的、经税务部门审查过的"房产企业配套会所税务核算证明"，做到只有符合检查规定的房产和会所，才予以办理产权证。