房地产开发企业土地增值税预征和清算实务思维导图

1.对从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入(包括预售房收入)，按规定预征率预征土地增值税，并按房地产所在地主管地方税务机关确定的申报期限，于月末或季末终了后10日内，缴纳土地增值税。对未按预征规定期限缴纳税款的，根据《税收征管法》及其《实施细则》的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满之次日起，加收滞纳金。

2.土地增值税预征率幅度为0.3%至3%.各设区市地方税务局可根据当地实际，按下列标准确定具体预征率：住房(别墅除外)预征率幅度为0.3%至2%;各类别墅、写字楼、商用房等预征率幅度为2%至3%.纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算;划分不清的，依率从高预征。

3.纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定征、免土地增值税。

1.《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

2. 《国家税务总局关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复》(国税函[2003]922号)进一步明确：房地产开发有限公司一次性购入的土地，分别转让土地的行为，应按最基本的核算项目，分次分别计征土地增值税。

3.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

4.《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号文)第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税等问题都进行了规定。

5.《河北省土地增值税管理办法》(冀地税发[2006]37号)第十九条：纳税清算以纳税人房地产开发的成本核算中最基本的核算项目进行纳税清算。

6.《关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》(青地税发[2008]100号)第二十条规定：房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。

⑴开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。

1.纳税人应进行土地增值税的清算包括：

2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算包括：

上述85%的规定可用下列公示表示：(已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积)÷总可售建筑面积≥85%

1.对于符合规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2.对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算规定的项目，由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

3.应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：