对土地增值税扣除项目的认定思维导图

查看出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。如发票金额与银行支付记录不一致，应责令纳税人提供国土部门的证明。如果一次取得土地，分期开发，还要根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。

在计算土地增值税时，需要对扣除项目金额按一定的标准进行计算或分摊。分摊方法有如下三种：

(一)要关注“开发间接费用”以及“管理费用”科目，防止应计入管理费用的成本计入开发间接费用科目。

(二)对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。

(三)对于滚动开发的房地产企业在开发过程中，还应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。

(四)根据收款方的性质、支付款项的内容，判断抵扣凭证的合法性、有效性。

对开发成本中的各项明细项目的核算情况进行鉴证，应分析评价按照土地增值税有关规定划分核算情况的合法性，重点鉴证前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等四项费用。

对于房地产开发费用的鉴证，重点是财务费用，应区分据实扣除和按率计算扣除两种情况进行鉴证。对于据实扣除的，要鉴证利息支出按清算项目计算分摊情况，并要求纳税人提供金融机构贷款证据;对于按率计算扣除的，要关注计算基数，只包括取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本，不包括开发费用。

发现已计入扣除项目的不允许扣除的借款费用，应进行纳税调整。

对与转让房地产有关的税金的鉴证，应关注以下问题：

对从事房地产开发的纳税人，可以取得土地使用权所支付的金额，与房地产开发成本计算的金额之和，按税务机关规定的加计扣除标准计算扣除。

计算本次允许扣除项目金额,可以采用上述的可售面积百分比法,也可以采用单位成本法。具体公式如下：

本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×(已售建筑面积÷可售总建筑面积)

本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×(允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积)

对土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的扣除项目金额，注册税务师审核时，应注意下列事项：

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：

(二)扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：

(四)审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。