郭松海：改革土地税制 合理配置资源思维导图

-在土地保有环节征收物业税和土地闲置税

-在土地转让环节征收土地增值税、遗产税和赠与税

土地作为人类生存不可缺少的重要资源和稀缺性资源，它的有限性，决定了人们必须节约用地，集约、高效利用土地。为保护、节约土地资源，我国政府从法律、行政管理和税收等方面采取了一系列措施，取得了一定成效。但是，我国现行土地税制方面仍难以适应市场经济发展的需要，存在诸多问题：第一，税费混杂现象严重，以费代税、以费挤税等现象十分突出。如《城市房地产管理法》宣布开征的“土地闲置费”；《土地管理法》宣布开征的“耕地开垦费”、“耕地闲置费”、“土地复垦费”等，实质上都是一些惩罚税。第二，土地税制设计不合理。如一些税种、税目设置复杂，难以征收。土地增值税实行四级超率累进税率，由于对其不好计算，缺乏专业评估人员，致使在实践中难以有效征收。又如房产税计税依据为从价计征和从租计征，两者之间税负差别很大，不能体现公平原则。第三，城镇土地使用税与土地出让金双轨并行，多头征收，造成了征管上的相互交叉。

土地税是一种重要的经济政策工具，当前改革土地税制，对促进土地资源合理配置有着十分重要的作用，为此应重构土地税制，积极推进“费”改“税”；按照土地占有、保有、转让三个环节设计土地税种；消除重复征税，鼓励土地流转，解决土地利用中由于公共性和外部性所导致的土地闲置、资源浪费等问题。使之在土地占有环节控制数量；在土地保有环节提高质量；在土地转让环节规范交易。为此建议：

对现行的耕地占用税进行调整完善，从源头上抑制耕地迅速减少的势头。一是扩大征收范围，如将新菜地建设基金、耕地开垦费等并入，将其改名为土地占用税，对建设单位和个人占用的林地和草地资源，也要征收土地占用税。二是调整税率。其征收标准可在原适用税额的基础上提高3至4倍；并将税率按距离城市的远近划分为两个档次，距城市近的土地征收税率要高于距城市远的土地；对占而不用的农地按高税率征收，以促进土地的有效利用，遏止土地资源浪费。

在土地保有环节征收物业税和土地闲置税

建议在房地产保有环节开征统一的物业税。物业税具体环节应包括：一是将现行土地保有环节的城镇土地使用税、房产税、土地出让金等不动产税费合并征收。二是征收范围包括城镇和农村。三是税率可以由国家统一立法，规定幅度税率，各地根据自己的经济情况选择具体的适用比例税率。地区之间的物业税税率应该适当平衡，否则，那些税率太高的地区就会驱赶税源，抑制本地区地产的正常发展。四是以物业估定价值为计税依据。

在土地保有环节应将土地闲置费等收费改为征收土地闲置税，从重征税，以促进土地占有者或使用者尽早开发土地，或将土地使用权尽早转让给有能力的开发者，从而在最大程度上使土地资源得以有效利用。土地闲置税包括城市闲置土地和农村集体未用土地两个税目，以土地的实际占有者或承租人为纳税人，可以闲置土地的基准地价或区片综合地价为税基，并根据土地闲置时间长短和土地类型差异，从高适用税率。

在土地转让环节征收土地增值税、遗产税和赠与税

土地转让可分为有偿转让和无偿转让，根据转让方式的不同，在税收上应区别对待。对于有偿转让的土地，主要是对其增值部分征税，其增值部分就是土地买卖或交易的价格超过原来入账价格的部分。对有偿转让土地的增值部分课税，就我国目前的土地增值税来看，应适当降低税率，并将土地增值倍数与占有期综合考虑，按照占有期的长短和增值率的高低两个因素来确定税率，使税负更加合理化且易于操作。此外，土地增值率应由专门的评估机构和评估人员确定，以确保评估的科学性。所谓无偿转让是指因接受赠与或继承等而取得的土地。在这一环节应开征遗产税和赠与税，遗产税和赠与税的开征主要不是出于财政收入的考虑，而是与个人所得税配套，调节财富分配，促进社会公平。因此，应该采取高起征点和高的累进税率。(郭松海 全国政协委员山东省经济学院房地产研究所所长）