聚焦土地增值税思维导图

近年来，随着房地产行业的迅猛发展，加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算，也成为税务部门高度重视的一项工作。下面专就土地增值税清算中的一些政策，为广大纳税人作专题解答。

目前，很多房地产开发企业将所建商品房装修后进行销售。那么，这部分装修成本在土地增值税清算时应如何扣除呢？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第（四）款规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。因此房地产开发企业将所建商品房装修后销售的，如果在计算转让收入时，向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的，装修成本可以计入房地产开发成本，按规定扣除，并可作为计算加计扣除金额的基数。需要注意的是：装修房发生的费用构成房屋价值的，按规定计入房地产开发成本，对于装修房中购置的不构成房屋价值的家具、电器、器具、用具等，不计入开发成本。此外向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入，则装修费用不可以计入开发成本作为土地增值税的扣除项目金额。

精装修商品房装修成本如何扣除？

将房产用于非货币性交易也要计入清算收入，以房地产进行投资、联营需要缴纳土地增值税，不能提供合法有效凭证的不予扣除。

开发商将自己开发的产品抵顶工程款或采用拆迁还建方式对被拆迁人进行实物安置等非货币性交易是否要进行土地增值税的清算？清算收入怎么算呢？栖霞地税分局税务人员在对房地产企业进行走访时，一公司会计提出了这样的疑问。税务人员告知：非货币性交易虽然未取得货币收入，但是按照税法的规定属于取得了其他形式的经济利益，也应该视同于取得了货币收入缴纳土地增值税。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号文）第三条第（一）款规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

近日，高淳县某房地产公司与一商贸企业签订联营协议，以一幢未销售门面房作为联营条件，去县房管部门办理房产过户手续时，被告知要征收土地增值税。企业财务负责人认为根据税法规定，以房地产进行投资、联营不需缴纳土地增值税，于是前来税务机关咨询。

根据财税[1995]48号文件规定，对于以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税但财税[2006]21号文件特别规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

因此凡是房地产开发企业用开发产品进行投资和联营的，应按规定缴纳土地增值税，该房管部门的政策执行是正确的。

税务人员在清算玄武区某房地产开发公司的某中心项目时，发现该项目发生了地名标志费、咨询费、卫生防疫费、白蚁防治费、检测费等很多支出费用，收取的票据均为行政事业收据，金额达310万元。按规定都不能列支，仅此一项就调增土地增值税90多万元。为此，税务人员提醒，在进行房地产开发时一定要取得符合扣除规定的票据。

根据国家税务总局发布的《土地增值税清算管理规程》第21条规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，除另有规定外，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

未开票的房产也要确认清算收入

某房地产公司销售的城东楼盘因地点好、套型佳，短短几个月就销售一空。税务机关按规定要求该公司对这个项目进行土地增值税清算，会计问还有两套虽已销售，但没有开具发票，是否要作为清算收入。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。