开发配建纳税有何规定思维导图

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

“是否首次登记在自己名下”，是判断开发商移交这些配建物业给政府，是否属于销售不动产（有偿移交）、视同销售不动产（无偿移交）的行为。如果首次登记在企业自己名下，再转移登记给政府，这些配建物业事实上就存在了权属过户行为，税务处理上显然应作销售（或视同销售）不动产处理；如果直接首次登记在政府名下，配建房权属过户行为不存在，税务处理不作销售不动产的行为，指引将其视为代建。

过去是“限地价+竞配建”，现在多地一级市场出现了“限地价+竞配建”的升级版，“限地限价+竞配建+竞自持面积+竞自持年限”，这比原来的玩法更为刺激。但是如果我们考虑这里面的税务问题，可能会让刺激程度更上一个台阶。

前面我们说过，如果开发商约定无偿移交的”竞配建“（无论是直接首次登记在政府名下还是自己名下），土地增值税和企业所得税的处理上都将移交配建房“对价”确认为土地成本。其中，配建房首次直接登记在政府名下的，配建房发生的建造成本，按土地成本扣除；配建房先登记在开发商名下再转移权属给政府的，配建房按视同销售处理，视同销售收入作为换取政府土地的对价，确认为土地成本。

看到这里，如果你以为确认收入的同时确认成本，对企业所得税没有影响，对土地增值税甚至可以加计扣除、更为有利，那就错了。因为上面确认的土地成本，是开发产品的计税成本。这意味着，假如可售的物业需要自持，那么他应该分摊的上述土地成本无法扣除，至少短期内（自持期间）无法扣除。

“竞自持面积+竞自持年限”这种玩法，最刺激的地方在于，你不经过仔细的测算根本无法准确知道企业所得税、土地增值税的视同销售收入要调增多少，这里面有多少在确认土地成本时要分摊到“自持物业”里面无法扣除的（或者自持期间无法扣除），根本无法准确知道土地增值税会因此而跳了几个档。

[1]《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 第三条