物业税“空转”推广全国 可能只是个传说 思维导图

物业税“空转”或将推广至全国

去年5月28日，在讨论了近10年后，国务院批复了国家发展改革委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。这一系列动作预示着，物业税开征的脚步正在加快。

据了解，国家税务总局在日前召开的一个工作会议上，布置了今年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。

焦点：物业税今年能否开征？

财政部税政司副司长王晓华上个月曾表示，经过6年多的模拟评税试点实践，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。据介绍，经过6年多的试点，财税部门目前已初步建立了房地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍，储备了大量的专业人才，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路，取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度。

国税总局一位负责人曾在去年初表示，物业税方案还面临众多跨不过去的门槛，短期内难有实质进展，开征时间大概在2010~2015年间。例如税基、税率如何确定，税收优惠以及累进税制该如何设定，委托什么样的房产机构来作评估等，这些关节点目前决策层内部均尚未明确。

据了解，目前“空转”的物业税，以房屋用途来区分，征收有两种计算模式：一种房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；另一种是用于出租投资，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。

物业税的概念：

疑问：物业税能否平抑房价？

“物业税”对普通市民来说可能还是一个很陌生的税种业内人士指出，物业税开征的关键在于，将之前土地和房产交易过程中繁多的税费全部“组合成”一种税，并每年对户主征收。这样一来，由于开发商成本的大幅下调，房价可能会随之走低。

美联物业市场研究部认为，如果开征物业税以“相应取消有关收费”作为前提，如果未来征收物业税包含了土地出让金，也就是说以物业税的形式分期支付地租和税费。那么，这样就大大降低了房地产开发成本，目前的新房价格就可以大幅下降，同时也会遏制一般房地产投资。对老百姓应该是利好消息。但是从目前土地财政归地方政府来看，这一作用很难实现。而且如何区别对外已经有房的居民，而再购买的商品房之间的税费对比也是难题。

物业税只能是交易环节税，难成保有环节税

在美国，拥有房产后每年交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%到2%之间。

在新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。

美联物业市场研究部认为这些地方和目前我国的国情有几个不同点，首先土地这些国家都为个人所有，而我国都为租赁权，无所有权。其次高房价已经形成，目前的我国的房价特别是大城市的房价收入比甚至已经超过20，也就是20年的收入才能置业，如果再收取已经购房人的物业税将使得这些资产很可能成为负资产，而其他国家一般在5-10之间。所以美联物业预计物业税即使征收也将成为交易环节税费，为了打压房价而出，很难成为抱有环节税费。

物业税即使征收也难见效

在房产交易环节，征收保有环节税的，目前已经在房屋出租环节收取，但是据美联物业市场研究部统计数据现在目前北京出租房纳税的不足实际交易量的5%.难以确定产权人，难以确定产权值，使得房产交易保有环节很难收费。而纳税额更高的物业税可想，很难收取。

物业税即使出台也将成为抑制房价飞涨的工具 将为短期税种

美联物业市场研究部总监张大伟认为：在近几年的楼市交易中出台的税费很多，包括个税、营业税、土地增值税，在05年前只有契税一项。

个税：纳税额应为所得的20%，但是实际交易中被定为成交总价的1%

营业税：应该是销售不动产，5%，而实际纳税标准改为5年内差额收取。

土地增值税：以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。最低应该为5%，而实际交易中目前已经暂缓收取。

可见目前的税费收取标准虽有，但是大部分未执行，所以物业税严格执行的可能非常小。