北京林肯公园在售楼盘剩32年产权 代收费引争议思维导图

这意味着，政府将楼市调控之手从住宅市场伸向了商业地产。

记者近日在位于亦庄的林肯公园项目采访时了解到，“商改住禁令”的实施，确实给商住产权项目的开发商带来不少影响。

“我们已经赶在禁令发布前夜，取得了房屋销售许可证，确保6月1日以后出售的房屋可以有商用产权证。”不过，对于刚刚拿下地块、还未通过规划审批项目的未来，开发商则避而不谈。

北京市房地产协会副秘书长陈志解释，禁令限制的是设计、规划、审批环节，对于已经取得房屋销售许可证的，不在约束范围内。

不过，即使是拿到了商用产权证，商业住宅所面临的其他诸多问题，也令购买者担忧。

“这个项目的产权的年限是40年，40年后的归属问题怎么解决，我比较担心。”看房者赵先生表示。实际上，林肯公园项目用地为2003年获取，到2011年收房产权只剩32年。根据我国《物权法》规定，普通住宅70年产权到期自动续期，而商业住宅如何续期尚不明确。

居住成本

明显高于普通住宅

相对于普通住宅，商业住宅除了购房成本加大外，其居住成本也较高。

按商业用途规定，商业住宅的水、电等使用费用都将采取商用价格，水和电的价格都大概贵一倍左右。但目前开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，与政府协商，承诺能按民用水电标准收取。林肯公园销售人员就表示，该项目是“民水民电”.但有业内人士提醒：“具体怎么交法还是交房了才真正知道。”

据悉，林肯公园的取暖为散热片供暖，收费标准为30元/平方米，这与北京目前多数新盘所采用的计量收费相比，费用较高。而且，该项目无天然气，采用的是用电的气电炉，使用成本较高。

此外，林肯公园的物业费为2.96元/平方米，而据记者了解，该项目周边的其他普通住宅项目，物业费均未超过2.5元/平方米。

户口难落

配套医疗教育缺失

虽然林肯公园的广告语中有一句是“坐拥成熟商圈”,但记者实地了解到，该项目目前的商用配套还没有完成，要想发展成一定商业规模尚需时日。

“这个项目周边配套仍需改善，目前较难满足基本生活需求，缺少娱乐、医疗等配套。”看房者赵先生抱怨。而记者在林肯公园项目周边步行约半小时，也未能找到一家吃饭的场所。

根据规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如学校、商业、居委会等，也就是说没有配套的幼儿园、学校，没有配套医疗、养老服务。

记者在林肯公园采访时也发现了这一问题。该项目没有自己的教育配套系统和区域医疗，亦庄当地的学校、幼儿园、医院距离该项目较远。

另一个突出问题是，像林肯公园这样的商业住宅，不能办理户籍手续。因此，业主在子女入学、养老服务等方面将存在许多限制。

但是，开发商似乎对这样一个高端定位信心十足。“林肯公园是定位高端，大规模、高品质、高性价比高的精装项目。”销售人员说。

一旦转手

税费高达房价一成

商业住宅在买房税费及二次交易费用方面，都高出70年产权的普通住宅一大截。

而由于林肯公园属于商业住宅项目，根据规定，首付必须达到50%,贷款期限不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款，因此，使得贷款购房者的月供负担较重。

根据林肯公园销售人员的计算，以该项目一套36平方米的房子为例，总价约78万元，贷款39万元，按照7.48%的贷款利率，每月还款近4500元。

税费方面，2010年10月1日起执行的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》中规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。而40年产权和50年产权的商业住宅，无论是否为首次购买，契税都按3%缴纳。

此外，如果5年后出售面积在140平方米以下的普通住宅，只需差额缴纳营业税。但商业住宅无论年限与否，都要按全额缴纳5.5%的营业税。

有测算表明，首次购买5年以上、90平方米以下的二手普通住宅需缴纳契税、个税、印花税及营业税，总税费一般情况下不会超过总房款的5%;而购买二手商业住宅，契税由1.5%增加到了3%,营业税由差额缴纳改为全额缴纳，所需缴纳的总税费达到了总房款的9.6%.以总价为100万元的房子为例，购买商业住宅要比普通住宅多交纳近5万元的税费，购房总成本大大增加。

因此，有估算表明，商业住宅的总价至少低于70年产权住宅15%至20%,这样才便于在转手时相对于普通住宅有一定价格优势。

据了解，林肯公园的开发商系北京和裕房地产开发有限公司，是立足于北京亦庄的本土开发商，旗下有包括林肯公园、君安国际、宾仕国际等八个项目，均定位高端。但在房价下行的当前阶段，无论是投资客还是普通购房人，都很难承载这类“高端”商住产品。

需要指出的是，虽然二手商业住宅挂牌价格与二手普通住宅接近，但需要缴纳的税费却高出不少。有分析人士表示：“像林肯公园这样的商业住宅若想转手，很可能会处于有价无市的尴尬境地。”

林肯公园一位刘姓业主反映，在去年收房的时候，被收取了200元/平方米的公共维修基金。该业主认为，根据北京市建委的规定，公共维修基金只针对住宅项目收取，因此，他认为林肯公园涉嫌违规收费。

根据北京市有关住宅专项维修资金的相关规定，明确了民用住宅公共维修基金的收取标准：多层为100元/建筑平方米，高层为200元/建筑平方米。但对于商业住宅，没有明确说明。市建委有关负责人答复：“对于正在销售或已经销售的商业住宅，原则上可以参照住宅标准，由开发商在项目交用时向业主代收公共维修基金，也可以采取比较机动的现修现凑的方式临时收取”.

林肯公园项目的工作人员表示，“由于政策也不是很明确，开发商都没有收到房管部门的明文规定说不能收取。这笔钱将用于保障公共设施、设备的正常运转，保证业主的居住水准和舒适度。”该工作人员还说，“我们是在代收代缴，一旦有明文规定不允许收，我们将把钱退给购房人。”

记者查阅到，根据北京市相关规定，商品住宅维修基金由北京市居住小区管理办公室代管，房地局应将代收的维修基金存入市财政部门指定的银行账户。