房地产估价机构的执业风险与防范思维导图

最复杂的问题往往有极简单的方法可予以解决。对于估价机构的发展、收益、风险的问题也应如此。事业的成功需要多方面的因素加以支持，而其中最为关键的因素是拥有与事业发展要求相适应的人才，这一规律不仅普遍适用于其他领域，同样也适用于评估业，而且基于评估业自身特点，优秀人才的网罗与管理已成为估价机构应首先加以解决的问题。

关于优秀估价人才的标准，我们认为其应与房地产估价业务相适应，也就是要具备房地产估价业务所要求的综合能力，具备估价所涉及的各个方面的知识，并具备与估价业务相适应的各种素质。这里所谈的优秀估价人才，具体来说，不仅应具有相应的执业资格，而且具有相应的工程方面专业资格，对政策、制度的深刻理解，对相应的资本及资产市场的了解和对其发展趋势的掌握，并且应具有向客户提供相应的政策、法津、咨询意见的能力。当然，为人正直、具有强烈的责任心、讲求信誉与效率以及较强的沟通能力则是优秀估价人才的基本要求。换句话说，估价人才应是具备多种才能的“复合型”人才，这是估价行业自身的特点所决定的。

人的因素是第一位的。集合优秀的估价人才，合理的对其加以培养、使用和管理，不仅要为其提供施展才能的平台，提供发展的机会，而且要以感情、企业文化和利益将其与机构紧紧联系在一起，以避免人才流失对企业带来的各种风险。执业人员的频繁流动，在我国中介行业早已司空见惯，除在特定的时间、特定的条件下，估价机构还对估价人员的流动比较关注外，日常运营中机构更关注收益与业务风险问题。但从较深的层次讲，优秀估价人才的流失以及缺乏优秀的估价人才，才是我国估价机构在运营中的最大风险。

根据房地产估价行业本身具有咨询服务的特点，我们建议应注重培养人品佳，而且具有工程技术背景的房地产估价师，实际估价业务往往涉及到许多工程技术问题，而且在估价中经常发生估价师与委托方有关技术人员交流困难的尴尬局面，这会造成对机构信誉的不良影响，房地产估价业务涉及的方面较多，需要很多的相关知识予以支持。因此，给予估价人员更多的学习相关知识的机会是估价机构管理者应予以注意的问题。估价人员每一次接洽客户，进行估价作业，都是向社会宣传本估价机构并提高机构声誉的机会，与估价委托方适当的交流，不仅能够更为深刻的理解委托方相关的经济行为，也有利于在估价报告以外为委托方提供有效的相关咨询意见、建议和经济行为进行的有关程序，从而进一步为机构与委托方建立友谊、继续合作打下基础，所以我们某种程度上也强调对于房地产估价师的交流与沟通能力的培养。一员多能的“复合型”的人才是国际上从事中介行业人员的发展趋势，房地产估价机构从扩展业务范围、降低成本、规避风险的角度出发，应在一定的高度上注重对估价人员多方位培养。

房地产估价机构的声誉和权威性不是依靠其所拥有估价师的数量建立的，机构估价师整体素质对估价机构在行业内地位的确定起决定性作用。因此，估价机构不应仅仅注重规模、资质的上等级，更要注重在规模、业务扩展的同时，提高本机构人员的综合水平，否则缺乏具有综合素质的高水平人才这一问题，会形成估价机构发展的瓶颈。估价机构可以借鉴我国软件、医药等行业对于专业人才管理的经验，当然也不能脱离估价机构的实际情况，根据机构自身的具体情况对这个问题加以解决。在商品经济条件下，中介执业人员的流动本无可厚非，与其设立种种障碍加以阻碍，不如从积极的角度出发，采取积极有效的措施留住人才，对于优秀的房地产估价师不仅要留得住，而且还要最大限度的发挥其才干，同时不断充实人才队伍，逐步增强竟争能力。

估价机构的性质是企业，其根本的目的是在获取最大的赢利的同时，将索赔的风险降至最低。由于房地产估价的行业特点、行业的竞争性、信息传播的广泛性，一旦房地产估价机构被卷人索赔诉讼，无论输赢，其信誉都会受到打击，这种打击对中介机构无疑将是致命的。这里所说的索赔风险，实际上也就是估价机构所出具的估价报告明显失真，该报告的使用人向估价机构索取相应的损失。这种风险形成的原因主要有两个，一个是主观上的原因形成的，对这种非正当的因素，在此我们不加以讨论。另一个是由于估价技术或估价技术管理上的失误造成的，这种失误大致是由以下几个方面的原因造成的，在日常业务管理过程中应注意避免。

（1）房地产估价师缺乏相关经验和知识，例如在使用成本法估价的过程中，缺乏对造价的深刻理解和相关的工程实际经验，错误的进行套算，造成成本法估价结果失实。这个问题的解决方法是估价师应提高有关工程造价的知识水平，复核时由其他具有较高造价水平的人员进行验算。

（2）房地产估价的工程技术辅助性人员造成的估价失实。在使用成本法估价过程中，这种失误多数产生于非专职工程师，因当前估价人员素质的制约，许多估价机构聘有非专职的工程技术人员，由于对其管理的方式，个别非专职工程技术人员因缺乏相关的知识或因某些个人目的，估算出的结果有误，最终影响估价人员的估价结果。针对这种情况，应采取的策略，对非专职工程技术人员应长期考核，尽量聘用高水平的、为人正直、认真负责的专职工程技术人员作为估价辅助人员，并对其进行相关知识的培训。

（4）对于相关行业以及相关政策变化缺乏了解以及其对房地产价格的走势缺乏相应的分析预测，由此造成对房地产供需及价格走势判断失误，无意中形成房地产估价的风险。例如，土地管理政策的执行力度，金融机构的贷款管理办法的变化，WTO房地产业的开放对目前房地产开发前期程序上的成本减少，这些都将会造成房地产价格的较大波动。又如，除房地产价格上扬而整个经济社会的其他商品价格紧缩的情况下，估价师应清楚的了解其违背一般经济规律的根本原因是什么，对其应有相应的职业判断。房地产估价涉及因素的多样性要求房地产估价师不仅要注重对经济、社会各个方面的观察，更要对其认真加以分析。目前，我国的房地产估价实质上较国际上商品经济最为发达的国家要复杂的多，有中国特色的房地产业经济发展，使仅仅估价方法以及相关知识是不可能成为优秀的估价师的。

（5）估价原则、估价方法的滥用导致房地产估价的失实。估价原则对房地产估价的指导意义及约束作用体现在估价原则必须与估价的目的相对应，而且还要与估价方法相对应，这样才能作到根据估价目的选择恰当的估价方法，否则会造成根本性的错误。如清产核资就不能用最高最佳使用原则也就是不能按假设在最有利的使用情况下估价，而抵押、担保估价通常应按现状利用的原则估价。因此我们一般要求在估价报告中要说明所采用估价方法的依据及原因，日常做法是不参与某一估价报告的项目经理（两名以上）对该估价报告及技术报告在其项目经理审核后，对其中的关键点进行复核，再报送二审、三审。应该注意估价原则以及估价方法的选择，要根据估价目的具体问题具体分析。另外的一个问题是应尽可能的选用多种与估价目的相适应的方法进行估价，并对每种方法在结果上的差异原因进行分析，为最终确定估价结果提供尽可能客观的依据。

（6）忽视标的物上的权利状况，致使估价结果失实。房地产估价的实质是对以房地产为载体的权利的评估，房地产本身所附带的各种权利在某种情况下相互制约，对每一单独权利的价值实践产生影响。例如附带有租赁合同的房地产在抵押目的下的估价，应考虑“买卖不破租赁”的原则。在抵押权实践时，房地产租赁方之抵押物优先购买权对估价结果的影响。作为对上述问题的对策，就是要以审慎的态度对于委估方提供的各种资料进行认真的审核并加以分析。