工程款优先受偿权怎么用思维导图

第二百八十六条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

工程优先权的法律性质是法定优先权，即法律直接规定的承包商享有的优于抵押权和其他债权的优先受偿的权利。工程优先权无需登记即可生效。

工程优先权几乎优先于其他一切权利。工程优先权优先于抵押权，无论抵押权是否登记，成立的时间是否在工程优先权之前。工程优先权更优先于普通债权及开发商股东分红权，甚至优先于政府的税收。

唯一例外是：住宅小业主的生存权在消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，工程优先权不能优先于消费者的债权。消费者指为生活消费需要购买商品房的住宅买受人。

与工程所有人签订的有效施工合同的承包商。《合同法》第286条中的“工程合同”应作狭义理解，仅指施工合同，而不包括勘察、设计合同，也不包括分包合同。“开发商未按照约定支付价款的”的前提是施工合同应该有效。此外，参照《最高院装修工程优先权函》规定，行使优先权仅限于拥有工程的所有人。

适宜折价拍卖的工程。承包商必须以其施工的建设工程为工程优先权的客体，且该工程不属于“不宜折价、拍卖”的工程。所谓“不宜折价、拍卖”指以折价、拍卖影响公共利益的情形，如拍卖公益性质的国家开办的医院、学校等。另参照《浙江高院观点》，承包商主张优先受偿的建设工程价值应与开发商未付的工程款相当。根据诚实信用原则，承包商不能以少量工程款申请拍卖或折价建设工程而优先受偿。

开发商未支付到期工程款且经催告后合理时间内仍未支付。该合理期限应从开发商收到催款通知之日起算，一般认为不应少于一个月。

物化为工程一部分的工程价款。可优先受偿的工程价款包括实际费用及垫资款，几无争议。关于利息，笔者认为其属于法定孳息，应属工程价款。关于利润是否属于该工程价款？有法院认为不属于，因为《最高院工程优先权批复》第3条规定的“实际支出的费用”不包括利润。笔者认为应该整体理解，利润应是该工程价款的组成部分。

协议折价和申请拍卖。协议折价：承包商可以与开发商协议将该工程折价。申请拍卖：承包商可申请法院拍卖工程。但如何拍卖？一般先向法院或仲裁机构提起确认之诉，获得生效判决、调解或仲裁书后，再向法院申请执行。

自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月。

(责任编辑：六六)

[1]《中华人民共和国合同法》 第两百八十六条