建设用地使用权的流转纠纷的效力思维导图

“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后才生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”2007年我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”前述条款明确了登记公示是不动产物权变动的生效要件，而非合同生效要件。《物权法》第15条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”此处“未办理物权登记的，不影响合同的效力”应作狭义解释，即不影响合同的债权效力，包括登记请求权和交付请求权的效力，但影响合同的物权效力，即登记产生的物权变动效力。

1、建设用地使用权转让的概念

建设用地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点，包括：(1)土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。关于土地与地上物，理论上有一元主义和二元主义之说。所谓一元主义，是将土地和其地上物视为一个整体的权利，附属物不得离开主体权利而独立存在。所谓二元主义，是把土地和地上物视为两个独立的权利，两者互不附属。在我国，由地方政府分设国土管理和房产两个部门分别归口管理土地使用权和地上建筑物，并对其分别发证，建筑物和其他定着物、附着物均附属于土地，土地使用权转让，地上物一并转让。

(2)权利义务一同转移。这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出让合同约定为住宅用地，无论该地块的土地使用权经过多少次转让，均不因为转让而变成其他用途。

(3)土地使用权的转让需办理变更登记。我国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即签订土地使用权转让合同后，受让人并不直接取得土地使用权，只有在土地使用权依法登记到受让人名下以后，受让人方取得土地使用权。

[1]《中华人民共和国物权法》 第九条

[2]《中华人民共和国物权法》