最热的商圈不一定是最好的，选址到底选什么？思维导图

北京市场近几年茶饮业态生存现状如何？店铺租金为何不断上涨？选址只看商圈、人流量行不行？转让签约过程中有哪些“坑”？乐铺副总裁赵辰带来满满干货分享！

以下内容根据赵辰演讲整理。

赵辰（乐铺副总裁）

各位中午好，静静给了我一个有点反常识的命题作文，结合我们乐铺几年来大量成交的案例，我尝试着解读一下这个话题。

三年深耕北京市场

大数据深度积累

先介绍一下乐铺，大家可以理解为我们是一家专门做实体商铺租赁交易的互联网服务商。

因为北京的市场规模非常大，而且这个市场非常复杂，当然我们在北京市场深耕的时间也最长，所以今天以北京市场为例。

这些数据就是我们在北京市场3年来工作的一些成绩。3年的深耕，积累了北京22000条道路，12000个小区，3800个写字楼，110个大型商超的数据，超过40万套商铺的信息。每套商铺有110个维度来描述，涵盖了176个大业态，每天超过1万人在乐铺上选址找铺。

针对每一个客户，每一种选址需求，我们有59个维度来描述客户需求。我从2007年开始接触房产中介这个行业，在传统中介行业有这么一句话，得房源者得天下，其实对于我们来说，用户信息也是我们的核心。

如果把我们比作一个商店，铺源就是我们货架上售卖的商品，所以我们一直非常苛刻的甚至有点变态的追求我们商品的质量。我们对铺源信息做了几大维度的工作。

第一，百分百真铺源，这是我们投入大量的人力和成本去追求的事情。从一个铺源信息的入库，到上架的展示，要经过5道手续，系统的排重去噪，人工的核实，北京地区超过500人的全职和兼职团队上门实勘，拍摄真实的信息，同时我们还要不断地、定期地进行复合的保鲜，保证这个铺源信息的真实有效性。

第二，我们做了一个金街指数，超过22000条的数据，从店前道路的人流量，到这条道路商铺的密度，业态的集中度，给每条道路做了一个商业氛围的评分。

第三，商铺字典，商铺是我们认为最小的单元。围绕商铺建立一个唯一的身份标识，当每一套商铺进行了换手，甚至品牌没有换，但它的老板可能换了，商铺的交易、业态的更替，以及租金的变化，我们能看到一套商铺的前世今生。

第一，茶饮品牌的占比达到了91%，而从整个餐饮类来看，实际品牌的占比只有17%。品牌指的是品牌直营或者加盟某品牌的需求占比，远高于同类。

第二，初次开店，我们叫小白客户，他没有任何的开店经验，可能是公司的白领，可能是刚毕业的学生，他没有任何的开店经验，这类客户占了61%。而我们整个的客户群体，实际上小白客户大概只有36%。

第三，女性用户，大家可以看到，女性用户是三条曲线里涨幅最大的，达到43%，因为她们也是这类业态主要的受众，从喜欢喝变成了我干脆自己干一个。但我们整体的创业人群，女性只占了27%。

比如我们去王府井或者是其他热门的商圈，甚至是在商街开一家店，虽然人流很大，但是可能隔壁就有一家同类品牌在竞争，假如您的品牌势能不如那一家，它的势能远远高于你，你以为能够截流，实际上消费者宁愿在那儿排队也不来买你的。

什么意思？举个例子，在北京其实有很多地人流量很大，比如说回龙观、东边草房，在这些地铁口，大家经常看到排着队，堵的上不了地铁。但是在那个场景里，你的业态并不匹配，没有人早起上班赶地铁的时候买一杯奶茶。下班路上累一天了，也不会买一杯奶茶回家的，所以消费场景和人流是不匹配的。

前段时间有一个客户，是做中式快餐的，他主要的受众是周边的白领，其实选了我们公司两个铺位，一个铺位在长安路附近，临主街，不到100平米的餐饮店，月租4万多。还有一个是比较窄、比较小的街，条件都符合，月租只有2万多，最后我们决定让他选那一家背街。因为无论是主街，还是背街，其实都是辐射周边几个公司的白领，都是他们来吃饭，多走几百米其实问题不大。

对于他来说，消费人群就是那些人，消费时间就是那个时间点，是可以预算的，实际上在这个过程中，房租越低的，一定是越赚钱的。所以我想奉劝大家，无论是做直营店选址，还是加盟商小伙伴做加盟选址，大家不要一味追求绝对好位置，而是要更多追求性价比。

签约过程中的风险规避

找到了好位置，就马上出手了。在这个过程中，就涉及到最后的签约。

在签约的过程当中，我们以水吧为例，大部分水吧其实都是跟二房东签约。我指的二房东是过一道水又出租的，因为很多时候水吧不需要那么大的面积，比如街边店我和一家正餐去拼一个门前的档口，门头比较宽，分出1米5的档口给你，开一个小水吧，这个场景在北京非常常见。

在签约的过程中一定要注意以下几点：

现在执照使用大概有3种情况：