聚焦土地市场竞价拍卖规则三大热点问题思维导图

此前，由国务院主持的全国住房保障会议8月24日在北京召开。该会议透露，政府将出台税收财政等优惠，在城市推进双限房，从而扩大保障人群范围。

所谓双限房，即限价格、限户型面积。在土地出让时就对日后建成项目的售价上限作出规定，从而达到控制房价的目的。作为在国内率行尝试这一做法的大城市，北京市前后8个限价地块的出让一直备受社会各界的关注。今年4月，首个双限房地块——海淀区西三旗（原北京轮胎厂）住宅及配套项目地块出让。近段时间，首批8个限价房项目将陆续开工。根据规划，这8个限价房体量达247万平方米，将提供25100套房源。

部分出让土地能否限价

现象：文教区雅戈尔地块、中天三墩地块、金都和九龙仓合拿的转塘地块……这些地块都是楼面地价超出现售房价的典型代表。近段时间，一边是大家暗中在猜测国家可能出台宏观调控政策，一边土地市场却弥漫着前所未有的拿地激情。广东富力、香港九龙仓、金地集团、保利地产等上市公司走马灯似地在杭州土地出让会上露脸，外地大鳄和本地强龙激烈争夺土地储备的现象轮番上演。竞得价达到楼面起价的两倍，竞价轮次达30轮以上，这样的场面并不鲜见。

出让现场，一位业内人士嘀咕：杭州的土地出让怎么没个限价？外地都已经在土地出让时尝试限价房了，杭州是否也该有所参照？

点评：杭州现行的拿地规则是“价高者得”。即挂牌出让时，在挂牌期限截止时，仍有两个或两个以上竞买人要求报价的，由主持人宣布进入书面竞价程序。书面竞价开始后，每轮报价应高于前一轮挂牌价20万元以上。只要有人叫价，上不封顶。

而北京的双限房地块在出让时标书上就对日后售价上限做出限定。北京首块双限房交易地块西三旗地块的标书是这样规定的：该地块住宅开发均为“中低价位、中小套型普通商品房”，且必须满足相应建设和销售条件，即套型建筑面积全部为90平方米以下，项目平均销售限价为6350元/平方米。

根据北京市国土资源局有关意见，西三旗地块等地块的双限房将比当地同质普通商品房平均价格下降10%~15%，中标开发商可根据具体楼层、朝向等因素在5%幅度内调整销售价格。

长期以来，经济适用房供应“粥少僧多”。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》将经济适用住房供应对象由原先的“城市中低收入家庭”调整为“城市低收入住房困难家庭”。这样，中等收入家庭需要在商品房中寻觅适合自己的住房。早在2003年，宁波市就出台了限价商品房政策，随后大连、扬州、青岛、北京等地也推出相似政策来抑制房价过快上扬。北京在2006年就提出未来三年供应1000万平方米双限房的目标。限价房实行定向销售，购买者为北京户口的中低收入者。目前，杭州除经济适用房实行限价政策外，商品房尚无实行限价。

浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，在市场过热时，土地出让的游戏规则适当可以改变，比如可用招投标等相对理性的出让方式，国外也有实行“第二价高者得”方法的，对楼市降温有较好的效果。部分商品房土地可尝试限价，关键是要完善申购、交易等政策，避免产权的混乱。

外资拿地“门槛”可否更高

现象：杭州的土地出让现场上，一批在内地注册的外资公司竞相入市拿地。他们或者与本地公司联合拿地，或者独立拿地，其竞价的豪气历历在目。

外资公司一般都是上市公司，资金实力雄厚，像与本地某公司联合，以投资管理公司名义一口气拿了4块地的香港某公司，又如在城西文教区某块宅地上和某上市公司竞价40多轮次、到最后关头才放手的新加坡某公司。

某知情人士透露，杭州近来几块高价土地资金总额动辄几十个亿，外资公司之所以敢高价拿地，除了看好房地产后市外，和看好人民币升值也不无关系。正因为拿地出发点和纯粹的房地产企业不一样，外资公司的介入可能会导致土地价值的高估。

点评：对于限制外资进入房地产业，早在去年，由建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局等六部委联合会签的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》就有“门槛”设定。

《意见》规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。也就是说，要在内地注册的公司才可拿地。另外，外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50％。此前大部分外资在参与国内土地的竞买时，都会通过一个在境外注册的子公司参与竞拍，而不会以境内注册公司的名义。《意见》出台后，北京一些地块就传出境外公司拿地受阻的消息。

绿城房产企业发展部主管刘慧认为，杭州现在一块地出让总额在10亿元以上的比比皆是，投资规模起码20个亿，这样，注册资本金就要10亿元以上。虽说外资公司拿地相比以往难了，像绍兴、杭州还规定外资公司拿地也必须采用人民币支付方式，但门槛可以更高些，这样对控制地价也许更有效。

土地款支付时间能否更短

现象： 杭汽发地块，36.3亿元；钱江新城望江地块，34.9亿元；中天三墩地块，30.7亿元……去年底以来，杭州土地市场上颇出风头的高价地块，资金量都颇为巨大。但这些高价地块土地金的付款方式又是如何呢？开发商敢于一掷千金，除今年以来房子好销资金回笼快以外，土地金的支付时间较长也是一个因素。

按照杭州现行的操作方法，常规土地金缴纳时间一般为一年，像留下街一号地块今年8月29日出让，资金额为9.16亿元，土让金分两期支付，2008年2月5日前支付40%的出让金，2008年7月5日才付清另外的60%。而金额较大的土地，缴纳时间达到近两年。像杭汽发地块去年9月出让，土地金缴纳最终期限为2008年5月。

点评：某家拿了高价地块的开发商私下告诉记者，其实，按照现在长达1~2年的土地款支付方式，资金对他们而言并不是难题。销售回款是一部分，银行贷款是一部分，另外，他们还在寻求上市。

有业内人士建议，可否将支付时限缩短为半年，或尝试一次性付款，这样可以增加开发商的资金压力，缓解当前的高地价现状。