竞买房屋面积缩水 委托人、拍卖人谁该担责? 思维导图

分歧：庭审中，对原告因拍卖房屋面积短少而造成的损失应由谁承担产生了两种截然不同的观点。拍卖公司认为，拍卖房屋并非自己所有，拍卖公司仅仅是作为一个中介人的角色帮助委托人以最高的价格出售，从中获取的只是拍卖佣金。拍卖房屋面积短少也是银行的原因造成的，自己没有过错，不应承担赔偿责任。银行认为，自己将房屋委托拍卖公司拍卖，所得价款也由拍卖公司给付，并不与买受人直接发生法律关系。

评析：笔者同意银行的观点。

首先，委托人(银行)与买受人(原告)间不存在直接的法律关系。

拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

在拍卖中，通常存在三方当事人，即委托人、拍卖人以及竞买人或买受人。三者之间存在不同的法律关系：

其次，拍卖人是拍卖合同出卖方，对拍卖物承担瑕疵担保责任。在拍卖过程中，拍卖人既是委托代理合同中的代理人，又是买卖合同中的出卖人。而且，在买卖合同中，拍卖人是以自己的名义与买受人签订合同，买卖合同也仅约束拍卖人与买受人。根据《拍卖法》第61条规定：拍卖人、委托人违反本法规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损失的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。可见，在拍卖标的存在瑕疵而未明确告知的情况下，不论是由于拍卖人的原因还是委托人的原因，对买受人造成损害的均应由拍卖人承担赔偿责任，买受人不得直接要求委托人赔偿损失。

就本案而言，某银行是拍卖合同中的委托人，与拍卖公司之间存在委托合同关系，而与原告即买受人之间不存在直接的合同关系，双方对拍卖房屋权利的出售与取得均系通过拍卖公司来实现的。拍卖成功后，拍卖公司是以自己的名义与原告签订拍卖合同，房屋价款也是直接由拍卖公司来收取，拍卖公司与原告间存在买卖合同关系。对于拍卖房屋面积存在短缺27.91平方米的明显瑕疵，拍卖公司在公告以及拍卖前均未进行明确告知，导致原告基于错误认知而参与竞买。对由此而造成的损失，拍卖公司应当承担赔偿责任。而银行并非拍卖合同中的相对人，故原告不能直接要求其赔偿损失。

陈国利