司法拍卖房产前 是否需要依法审查思维导图

在不少人眼中，通过正规的公开拍卖途径购置的司法拍卖房产应该可靠。这是因为拍卖的委托方是法院，是公平与正义的象征，因而有着天然的“信用证书”。司法拍卖房产带租约的并不少见，少见的是带着15年、20年租约的房产。目前，大多数法院委托拍卖房产时，都会在合同中注明，“拍卖物上如存在房屋租赁等合同关系，拍卖成交后，由买受人与相关合同关系当事人依法自行协商解决或者自行循法律途径处理，委托法院不负责清场交付。”

由于事前有注明，并且拍卖网站上的司法房产信息，一般也会标注有租约，因此若遇到租约纠纷，法院没有义务权利负责清场。事实上，在购买司法拍卖房产时，买受人也有审查义务，事先应了解清楚房产信息，必要时可以向法院咨询。

不过，深圳房地产市场日渐看涨，一栋与市值存在较大利差的司法拍卖房产一旦放出，必定被争抢。在匆忙之中，未能进行详尽的审查或是忽视了其中一些条款，或许也是常态。毕竟商品房带10多年的租约，在目前高房价之下，并非正常现象。不过撇开买受人，从司法拍卖的程序来看，法院与土地房产交易中心签署委托拍卖协议时，法院作为委托方，对房屋的产权、租赁信息等有说明的义务，然而法院又不同于一般的委托方，作为裁量公正天平的司法部门，是否应对拟拍卖房产的全面信息(含租赁合同的合法性、真实性、合理性)负有审查义务?是否有将拟拍卖房产的全部信息清楚告知竞拍人的义务?

一栋商品房带有一两年租约，不会让人觉得不妥，但一栋带有15年租约的商品房，就会让人觉得诧异。更何况，有些司法拍卖房产出租时间还在法院查封房产后出租，租金更是一次性付清。无论承租人是否知情，出租人的主观恶意已显露无遗。而在正常的商业拍卖中，假如一栋房产带上了15年租约，如果委托人未能向购买方详细说明租约年限、缘由等，难免会被视为不够诚信，但如果这种情形出现在了司法拍卖房产中呢?

在司法拍卖前，对那些主观恶意明显的带租约拍卖房产，是否应对照相关法律法规进行审查?是否要设立准入的门槛，以避免“问题房”被拍卖后引发纠纷?这些因购买司法拍卖房产而陷入租约纠纷的民事案件，法院审理的不在少数，买受人协商不成走上诉讼道路。到那时，委托拍卖该房产的法院，自身却成为了被告，不知当事方会作何感想。

(原标题：司法拍卖房产，是否需设门槛拦住“问题房”)