杭州市土地招标拍卖状况定量分析思维导图

由于资金具有时间价值，我们选取2000年1月份为基准时间。分别选取近年一年期存款利率为贴现率折现，和房地产开发平均收益率进行比较。相近地段相同用途地块为比较对象。

东河沿线地块中标价格不断波动，从资金时间价值看，每平方米楼面地价呈递减趋势，拍卖价格引起大幅度提升，而拱宸桥地区中标价也波动，但振幅相对较小，呈趋减势头。说明位于市中心的东河地区房地产开发风险较大，拱宸桥地区则相对较小。

从1998年杭州市实行房地产开发用地招标、拍卖以来的情况看，11个项目中土地成本占房价比例最高的是中大吴庄，达到68.3%;最低的是广利普希金花园，占26.5%，平均比例为47.5%。同时由于这11个项目中绝大部分集中在市中心，其平均6126元/平方米的房价在一定程度上代表了杭州市中心目前的房价水平，而东河沿线6个项目50.9%的土地成本占总房价比，在一定程度上代表了杭州市中心的土地成本。

杭州市土地招标、拍卖的地块大小基本集中分布于748平方米到20000平方米之间，跨度很大，但是相对比较均匀，说明无论是政府决策还是市场需求都反映出经济综合发展对地块的不同要求。与之对应的土地价格(总价)保持在1亿元左右，随着土地面积的增加，地价呈抛物线变化，当土地面积在10000平方米-20000平方米时，土地价格趋于最大化，反映目前开发商的开发能力水平。

楼面地价的升值空间通道围绕均值2563元/平方米上下波动，相对而言，楼面价格较低的项目具有较大的升值空间，对开发经营企业更具吸引力。通过拍卖方式可以拉动均价，但可能导致原有地价水平震荡。