“定金前置”成潜规则 定金究竟应该什么时候交思维导图

双方协商无果，陈女士于3月26日向中国消费网四川频道进行了投诉。在网站帮助下，3月28日，四川伊甸城不动产经纪有限公司再次协调买卖双方，最终卖房方同意退还定金。陈女士不免感慨万千：“买房咋这么难！定金为什么这样离谱！”

在购买新开发的商品房过程中同样如此。频繁发生的定金纠纷，被四川一些基层消委人员视为“一道无解的难题”。消费者选中了某套房屋后，在签订正式购房合同前必须先签订《认购协议书》，其中核心内容就是定金。促销人员强调购房机会稍纵即逝，甚至编造谎言，制造紧张气氛。消费者别无选择，匆忙签字，交纳数量不菲的定金。

四川省消委会副秘书长刘乔告诉本报记者，目前购买商品房都要经过看房、签订《认购协议书》并交纳定金、签购房合同、办理银行按揭等几道流程。由于签订《认购协议书》交纳定金成了第一道“门槛”，消费者就变得非常被动，甚至失去了对后两道关键环节谈判的主动权。如果有开发商隐瞒关键信息，在购房合同中设置霸王条款，银行按揭不能顺利办理等，导致交易不成功，开发商会将违约责任强加给消费者，扣留定金不退，从而引发纠纷。

在四川有很多这样的案例。2010年4月29日，据消费者阎先生投诉，他选中了成都锦西国际的一套房子，被要求交了2万元定金后，经过仔细研究才发现该小区商品房存在产权难办、宣传不实等问题，同时对部分合同条款也难以接受。这时，阎先生提出返还定金，遭到了开发商的拒绝。

“定金前置”成家装行业潜规则

本报记者调查发现，定金前置现象正在成都一些行业蔓延，在家庭装修行业几乎已经成为普遍规则，纠纷时有发生。

一些搜房网友这样表达自己的无奈：“最近要装修，这段时间咨询了几家装修公司，多数都是量房就要交定金，觉得太早了。”“签合同之后再交钱是最好的，现在咨询的一些公司都是量房就交定金，头疼。” 3月23日，本报记者随同一位准备装修房屋的林先生进行了一番实地体验，在位于成都太升南路的博美装饰城，连续咨询了三家装修公司，都表示要先收定金后量房报价。咨询的第一家装修公司，设计师说“1000、2000元都可以，就是表示一个诚信”。咨询的第二家设计公司在成都颇有知名度，当本报记者表示可否先看看装修单价时，设计师说：“只有一份，看看可以，不能带走。要报价必须先交定金”。

林先生最后选择了一家北京品牌的知名装修公司，在交了1000元定金后，设计师上门测量房屋，制作设计方案。几天后通知前去看设计方案，林先生本打算把设计方案拿回家与家人仔细商量，但设计师果断地告诉他，在未签合同前不能将设计方案带回家，这是公司的规定。整个协商过程一步一步被设计师“安排”着，非常被动。

“定金前置”侵害消费者权益

《合同法》规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《担保法》同时规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。”

“消费者这时候就很茫然，到底定金该啥时候交，交多少合适？很多时候是在销售人员的巧舌如簧忽悠下，半推半就、迷迷糊糊就交了，交了后才发现诸多问题，此时想反悔退定金时才发现，对方的条条款款已经将你匡得死死的，定金难退。” 一位基层维权人士这样描述消费者的尴尬处境。

刘乔认为，定金前置涉嫌侵害消费者的选择权和公平交易权，因为一旦过早交纳定金，消费者就变得被动。而一些行业的经营者正是看中了这一点，想尽办法利用我国定金制度的法律漏洞，设置不合理交易制度，误导消费者过早交纳定金。

刘乔还认为，部分经营者在要求消费者交纳定金时，故意隐瞒关键信息，甚至连合同都不让消费者看，涉嫌侵害消费者的知情权，定金前置现象已经引起了省消委会的重视。《四川省保护消费者权益条例》第十条规定：“消费者对其购买的商品、接受的服务享有知道其真实信息的权利。因经营者提供的信息不完整、不准确，致使消费者做出违背其意愿的表示的，消费者有权终止交易，经营者应当退还已收款项。”

充分掌握购买信息才能交定金

张萌认为，交纳定金前最重要的是确保消费者自身的知情权。比如在签订《房屋认购协议书》前，一定先把房子看仔细，价格商谈好，合同条款看明白，看卖方的手续证件是否齐全，将对方的承诺形成书面文字等。同时要对合同条款逐一进行协商。如果在交纳定金前没有看到购房合同，或者没有对合同条款进行充分协商，也不能确定是否能办理按揭，最好不要盲目交定金，即使要交也应该坚持在《认购协议书》中注明。

据了解，针对《认购协议书》引发了大量购房定金纠纷，四川省消委会曾反复呼吁，既然法律无明文规定购房前必须签订《认购协议书》，购房者在选中自己满意的房屋后，应该一步到位，直接与开发商签订商品房买卖合同。

张萌认为，定金的本质是对权利的保留，是对购买特定商品（债）的担保，看是不是该交定金，主要看是否需要保留特定的权利。装修不存在保留特定权利的问题，因此装修不存在交定金的问题。正常的程序应该是装修公司上门量房，签订装修合同，设计装修方案，最后将反复修改完成的装修方案和详细报价作为装修合同附件或者补充合同。装修公司测量房屋、报价是做装修行业正常的业务成本，通过定金形式将前期成本转嫁给消费者没有道理，是损害消费者权益的潜规则，是装修公司滥用定金法则。（刘银 本报记者 刘铭）

[1]《中华人民共和国合同法》

[2]《中华人民共和国担保法》