挂牌房源猛增成交客户骤减 北京地王负效应显现思维导图

跟风地王投资风险加大

去年12月，远洋地产以48.3亿元的天价，夺得北京亦庄新城F地块，在拉动区域房价大幅走高后不久，亦庄二手房成交量锐减，成交均价不涨反降。而中化方兴在取得北京广渠路15号地块后，申请更改规划方案的消息使得周边二手房价格出现了滞涨。地王与周边房价称得上是一损俱损、一荣俱荣，跟风地王投资浮现出越来越多的风险。

据记者了解，从2009年6月开始，北京出现了一股地王周边二手房价格上涨的热潮。地王风从广渠路刮到大兴，从通州刮到顺义、房山，所到之处区域房价无不出现势如破竹般的上涨。因此，很多投资客把跟风地王当做投资准则，专门选择有地块高价成交的区域投资买房。这是因为很多高价成交的地块，楼面价已经与当地在售楼盘售价相当，而将来土地形成有效供应后，售价只会更高，这便给周边楼盘升值带来一定的想象空间。比如，远洋地产取得的亦庄新城F地块，楼面价超过1.8万元/平方米，大龙地产取得的顺义地王，楼面价近3万元/平方米。因此，跟风地王投资房产，曾给许多投资客带来不少回报。

但是，今年以来，这一看似稳赚不赔的投资准则遭遇了越来越多的挑战，甚至已有部分投资客因地王出现变故而被套。在中原地产三级市场部顺义天竺分店，记者遇到了正在与买家洽谈的程先生，他向记者讲述了这几个月以来房价起落给他带来的困扰。

去年11月，程先生看到大龙地产以50.5亿元的高价取得了顺义天竺镇的一块土地，第二天夫妻二人就去当地进行了考察。因为地王的拍出，当地房价已经应声上涨了一成，但是，考虑到大龙地产拍地的楼面价已经达到近3万元/平方米，与在售房价相比还有相当大的升值空间。于是程先生买下了一套丽斯花园的双拼四居室，318平方米共花了700万元，核算下来每平方米2.3万元。

虽然去年12月，这套房子涨到了750万元，但是今年1月以后，市场明显开始出现变化。受政府各项紧缩政策的影响，楼市成交量锐减，再加上顺义地王被收回，顺义房价已经出现了下降的苗头。此时，程先生立刻到中介公司挂牌750万元准备抛出该套房产。“加上税费、佣金等各项支出，750万元对我来说已经是成本价了。”程先生对记者说：“如果有人想买，我还愿意再让利。”程先生担心地王被收回后，区域房价还会出现更大幅度的下挫。

顺义二手房抛盘激增

据北京中原地产三级市场研究部统计数据显示，在去年11月大龙地产拍得顺义地王后，该区域丽宫花园、东方太阳城等项目的提价幅度达到12%，独栋别墅挂牌均价已经达到3.8万元/平方米左右，环比上月上涨了9.5%，叠拼别墅也由19500元/平方米上涨到21800元/平方米左右，上涨幅度达到了12.5%。而顺义二手房均价更是从8160元/平方米上涨到9120元/平方米，上涨了11.8%。

但是1月以来，受营业税调整等因素的影响，顺义二手房市场率先出现下挫。截至1月25日，区域成交量环比上月同期下跌了90%，远高于北京市平均下跌幅度。而房源挂牌量出现明显上涨，地王周边区域房源存量由去年12月的2200套，上涨到目前的3000套，上涨了36%。客户需求则出现明显下降，环比上月同期降幅达八成左右。

北京中原地产三级市场部顺义天竺分店的张经理对记者表示：“高档房集中的区域本来就缺少客户，地王被收回后，更给区域楼市雪上加霜，导致成交量锐减。目前顺义的二手房挂牌均价已经从去年12月最高时的9250元/平方米，下跌到8950元/平方米，下跌了3.2%，而且后市下调可能加剧。”

亦庄二手房成交均价跌一成

顺义地王被收回对区域楼市产生了负面影响，而那些目前还没有出现变故的地王，其周边楼市是否依然稳健呢?

据记者调查，自去年12月远洋地产在亦庄拍得地王之后，区域内金色漫香林、林肯公园等新房价格猛涨，二手房挂牌价也一路飙升，但成交量却随着价格上涨而萎缩。“价格是上去了，但最近成交量比之前差多了，现在客户来我们店咨询、观望的多。”21世纪不动产北京安信瑞德亦庄店姚经理告诉记者。由于现在亦庄周边新房已涨至2万元/平方米，许多二手房业主也跟着抬价，一些二手房挂牌价已高达1.8万元/平方米。

据姚经理介绍，由于亦庄区域二手房挂牌价猛涨，加上消费者的观望情绪加重，区域内1.5万元/平方米以上的房源几乎是零成交，成交房源均为低价房。今年1月，亦庄二手房成交均价仅为12400元/平方米，环比下滑10.3%，成为京城二手房成交均价跌幅最大的区域。

21世纪不动产分析师孟奇分析认为，正是业主因为地王的出现而盲目抬高售价，才导致亦庄区域二手房市有价无市。