两部门：不足5年普通二手房按差额征营业税思维导图

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财政部和国税总局昨天公布了营业税细则，从明年起，不足5年的普通二手房在转让时仍按差额方式征收营业税，也就是说，除了2年改为5年之外，今年营业税的征收方式被全部保留。不少市民纷纷表示，新政出台令人“如释重负”，毕竟买卖差额的5.55%与房价上涨的幅度相比可以说是微乎其微，显示出此番调控的“温度”仍很温和。

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二手房普通不足部门征收建筑营业税今年超过住宅消费者权益保护法房屋纠纷

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明确

今年征收方式全部保留

财政部和国税总局在通知中称：“自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。”

南京市房管部门表示，根据南京现行的“普通住房标准”，建筑容积率在1.0(含)以上、建筑面积在144(含)平方米以下的，即被视作普通住宅。由于目前房地产市场上容积率在1.0以上楼盘占绝大多数，因此在实际操作中，容积率标准往往忽略不计，不足144平方米的即普通住宅;超过144平方米的即非普通住宅。

房管局一位专家举例解释明年二手房营业税政策：你卖掉一套小于144平方米的房子，超过5年的免征，不足5年的按差额的5.55%征收;你卖一套144平方米以上的房子，超过5年的按差额的5.55%征收，不足5年的按售出房价全额的5.55%征收。“其实，与今年执行的营业税政策相比，只是将2年改成了5年，其他征收方式全部保留了”，这位专家指出，此举显示出国家这一轮调控还是“稳”字当头，无意对房地产市场造成太大动荡。

放心

手中有房明年再卖也不迟

听说不足5年的普通住宅仍按差额征收营业税的消息后，市民黄先生终于松了口气。他说，自己今年买了两套小户型用于投资，原本一直担心明年国家会对不足5年的房产转让征收全额营业税，现在心中的石头“落地”了。“除了高档住房市场外，今年的小户型房源极具投资价值，房价的涨幅也有目共睹”，黄先生说，他今年在主城区和江宁各买了一套小户型，算上首付款、契税等投入，总共花了20多万元，而目前这两套房子的市价已经增值了30万。“如果明年按全额征收营业税的话，我算了一下，大概要7万块钱，而按照差额征收，也就是增值部分的5.55%，我只要缴纳不到2万块，所以啊，这房子还是继续捂着等它升值吧!”

2006年买房的徐小姐也告诉记者，“本打算今年换房，找来找去没合适的，又担心明年多缴税，这几天一直很矛盾”，徐小姐说，现在得知普通住房不满5年的仍按差额缴营业税，她就不急着年底前卖房了，因为差额征收5.55%的额度与房价上涨幅度相比可以说微乎其微，明年再卖房也不迟。

平稳

专家称此番调控很“温柔”

对于此次营业税征收方式的出台，多位业内人士在接受记者采访时均表示，对市场不会造成太大冲击。365地产家居网置业频道总监单伟认为，由于二手房市场以普通住宅居多，不满5年差额征收营业税对这一部分房产而言几乎没有影响，因为其在房产总价中的比例相对更低，对于买卖双方而言都是可以承受的。

安居客地产机构相关人士表示，此次营业税细则的出台对于投资性购房需求依旧存在一定的抑制，由于今年房价已经达到一定高位，在这样的市场环境中炒房，营业税的征收必定压缩其利润空间，不过对于普通购房者来说影响很小。与此同时，南京满堂红置业副总经理袁小玲认为营业税细则对高档住房转让将产生较大影响，预计明年的高档房转让将有所减少，整体房价的上涨空间也会比今年大幅缩小。

悬念

其他税收政策还在等说法

营业税的悬念揭开之后，南京今年楼市的购房优惠政策仍有三大悬念待解：契税补贴、个税、印花税及土地增值税。南京市房管部门表示，年底前一定会有说法。

悬念之一：契税补贴

南京市今年规定，购买90平方米及以下普通住宅的，契税缴纳1%，政府补贴1%，相当于零契税;购买90平方米到144平方米的缴纳1%，政府补贴0.5%;购买144平方米以上的，缴纳3%，政府补贴1%。依据国务院文件的精神，这一政策优惠有可能还将延续，给买房人以最大的实惠。

悬念之二：个人所得税

南京市今年的政策是按总房款的1%缴纳，如果房龄超过2年，缴纳人还可以获得由政府补贴的40%;如果房龄超过5年且又是家庭唯一住房的，则可以免征个人所得税;若一年内又购房的，还可以获得相应比例的减免。参照国务院文件，这一块有可能继续沿用。

悬念之三：印花税及土地增值税

南京今年均暂免征收，明年有望继续免除。

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