政策模糊 二套房贷利率或现竞争性下浮思维导图

“国11条”明确提出，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

“贷款利率严格按照风险定价”这一未给予定量底线的要求给银行留足了自主权。一股份制银行总行个金部人士对表示，原来该行对于二套房贷至少要求执行基准利率，但根据这次要求，则可以下浮，至少贷款利率的决策权会下放给各分行自行掌握。

该人士认为，这一模糊的政策完全可能导致部分银行对二套房贷利率在基准利率基础上展开竞争性下浮。因为不管市场向上向下，只要有银行为抢占市场份额下浮利率，其他银行肯定会跟进，除非监管部门对“贷款利率严格按照风险定价”这一模糊性表述做出解释，否则在基准利率基础上下浮也不算违规。

中原地产项目部总经理黄韬也认为，这一要求确实有可能导致部分银行二套房贷利率的竞争性下浮。

而此前，银监会的要求是二套房贷必须首付四成、基准利率1.1倍的放贷标准。不过2008年和2009年，因为刺激性政策，这一要求实际上执行并不严格。

仅以北京为例，记者以客户身份咨询农行北京分行相关人士，该人士证实，在文件没有落实下来之前，该行二套房贷仍可比照首套房贷执行。且表示，文件出台后，还可看客户资质，确定二套房是否可享受较为优惠的首付比例，但贷款利率最多只能打到8-8.5折。

也有国有银行人士看法不一，因为今年各家银行整体在收紧。但该人士也表示，最终还是要根据市场情况和客户来定，优质客户也可能享受利率下浮的优惠。并进一步认为，仍追求规模的银行，有可能因此下浮利率，但对于一些贷存比已经接近极限的银行而言，就没必要再为追求规模而下浮利率。

另外，值得注意的是，“国11条”未提及改善性住房。也因此，银行是否仍可对部分二套房比照改善性住房标准给予购房者首套房贷款优惠也成了一个没有确切答案的问题。

中行个贷部人士对记者表示，“国11条”最大的一个改变在于没有提及改善性住房，在他看来，这意味着二套房中改善性住房优惠措施的终止。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，新规没有提及改善性住房，至少可防止二套房以改善性住房名义享受首套房贷款的优惠，可以说，这一政策更为严厉。

总体而言，“国11条”信号是为从紧，但银行的具体操作则存在与之相悖的可能。而黄韬则认为，实际上“国11条”相当温和，调控信号多于实际操作，“手起刀未落”，但政策会贴着市场走，如果市场表现未达到调控预期效果，更严厉的政策还会出台。