小区内开超市是否违规思维导图

根据相关法律、法规的规定，经营“超市”，必须得经相关的行政管理部门登记，领取营业执照，以及从事食品生产经营、烟草制品零售等业务的相关许可。

那么在小区的住宅楼里开超市是否合法，除上面提到必须领取营业执照及相关许可外，还会涉及到 “住改商”的问题

住宅：是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋；

经营性用房：是指用于商业、工业、办公等经营性活动的房屋，两者因用途不同而有本质区别。

因此，在小区住宅楼里开超市就是典型的将住宅作为经营性用房使用的情形， 也就是所谓的“住改商”。 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

《民法典》明确规定，“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。该条规定实际上是对住宅类房屋进行用途管制，对当前各个小区有很大的规范意义，对于处理社区关系也能起到积极的作用。

业主不得擅自将住宅改变为经营性用房

《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

房屋所有人即业主，其负有不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌、设计用途、功能和布局等义务，其中设计用途包括不得将住宅改变为经营性用房，比如不得将住宅改变成美容美发店、餐厅、超市等。因为将住房改为商业用房，可能会导致住宅小区人来人往，缺乏应有的安宁，影响业主住宅的舒适度，导致业主对小区安全的忧虑，且有的商铺经营项目多样，乱扔垃圾、夜间营业、乱立广告牌、在大街上晾晒衣被等，严重影响市容市貌。所以，业主不能违反法律、法规以及管理规约，随意将住宅改变为经营性用房。

“住改商”必须经有利害关系的业主一致同意

《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。该规定对于“住改商”必须经有利害关系的业主同意，究竟是一致同意，还是多数人同意，还是只要一人同意，未作出明确规定，只是笼统地规定“应当经利害关系的业主同意”，这样模糊的规定，使得司法实践裁判不一。

《民法典》将这一模糊规定变得明确，“住改商”必须经有利害关系的业主一致同意，只要有利害关系的业主一人不同意，就不得改变住宅用房的用途。根据《民法典》第二百七十九条的规定，如果业主将住宅改变成经营性用房，需要满足的条件除了应当遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主的一致同意。

业主不能私自决定在自家外墙安装广告牌

《民法典》第二百七十八条规定，经业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

建筑物外墙不属于建筑物区分所有权中的专有部分所有权，而应属于共用部分持分权和共同管理的成员权的范畴，业主对建筑物外墙的使用不能像使用专有部分所有权那样排他性地直接和完全支配，也不能像法定共用部分那样直接按照功能和用途使用。业主在建筑物外墙安装招牌广告已经对建筑物外墙的功能和使用性质进行了改变，这种改变应当属于《民法典》第二百七十八条所规定的“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”的事项，即在自家外墙安装广告牌，应该由拥有住房面积加起来超过小区所有住房面积三分之二并且人数也超过三分之二的业主参与表决，同时，需要参与表决里拥有住房面积加起来超过小区所有住房面积四分之三并且人数也超过四分之三的业主表示同意。

所以，在自家外墙可以安装广告牌，但该事项不能由单个业主私自决定，必须考虑到其他业主的共同利益，达到法律规定比例业主同意才能实施。

从“住改商”的规定可以看出，《民法典》在一定程度上加大了小区业主的自治，这对提高全体业主对小区利益的关注、减少小区矛盾、保证小区良好居住环境、建立一个良好的生活秩序起到了积极作用。

根据相关法律、法规的规定，对于违法、违规经营这样的“超市”，是由相应的查处部门（工商行政管理部门）依照相关规定予以处罚，如： 责令停止违法行为，没收违法所得，没收用于违法生产经营的工具、设备、原材料以及商品等物品，并且，还可以处以一定的罚款等；此外，如属于“无证”、“无照”经营的，还应由相应的查处部门记入信用记录，并按照相关规定予以公示。

[1]《中华人民共和国物权法》 第七十七条

[2]《中华人民共和国民法典》 第两百七十九条

[3]《中华人民共和国民法典》 第两百七十八条