浅议地下、高层多产权建筑物火灾隐患思维导图

如贵阳高层建筑自80年代初新建的第一栋贵阳贵州饭店到目前投入使用的2000多栋高层建筑，已经26年之多，而《高层建筑设计防火规范》82年才制定出台，后于95年、97年、99年、01年到05年10月1日分别进行了多次修改，原来高层建筑规范从无到有，从有到不断修改补充，很多高层建筑见证了这个历程，当初的消防设计已不能满足现行规范要求，带来先天隐患，整改难度很大；又如地下建筑，原来的功能主要是用于人民防空，由于我国无战事国态民安，长期闲置，市场经济中受商业利益的驱动把原来的人防工程改为经营性场所，增加了火灾负荷，建筑设计防火规范仅在近几年才对地下商场、娱乐所场所有明确的限制性规定，规范的制定和修改存在一定的随意性和不确定性，缺乏连续性和前瞻性，滞后于城市建设。

在当前社会主义法制建设还有待于进一步健全状况下，投资者为追求利益最大化，有的开发商或者投资者在建设高层、地下建筑时为了能够顺利通过审批关，不惜动足脑筋挖空心思，要求设计单位想方设法去钻有关消防法律、法规的空隙，避开有关消防法律条款的制约，完成建设项目的消防审核、验收，在法律程序上，消防行政审批执行了国家规范，投资者完成了建筑内部消防设施的投入，节约了成本，但更深层次的问题随着消费者的迁入和客户的使用逐渐浮出水面，原来的消费者转化现在的投资者后，有的把房屋转租或者几套住宅打通改作它用，由原来单一的住宅楼变成公共场所，开设美容美发、办公、教室、健身房等，性质发生了变化，内部消防设施还是原有的难以满足规范的要求，存在很多火灾隐患。 消防监督管理部门对此类问题束手无策，因房产是以居民住宅形式存在的，消费者在购买房屋时有合法的消防审批法律文书，如贵阳的随圆大厦、黄金楼大厦、滨江广场、金轮大厦、天安大厦等建筑，消防审批与消防监督管理存在脱节。

在城市中很多居民将居民楼内的住宅擅自租赁给单位、个人，单位或个人在租赁房屋后，根据自己经营范围定位，有的做办事处、会所、美容美发、健身房、茶社、餐饮等由单一的住宅楼变成混合性多用途建筑，人员聚集，可燃物品集中、停放车辆多占有消防车道、火灾危险性增加，尤其是高层建筑内原有的消防设施不能满足规范的要求，一旦发生火灾无法保证必备的灭火设施，易造成群死群伤事故。而消防监督部门在对其检查时发现他们有合法的营业执照等，在当前消防警力较为紧张的实际情况下，消防监督无法保证和延伸到每家每户。作为地方政府没有明确的规章制度禁止此类建筑的擅自改变使用用途，而城市建设、规划、房产等主管部门也没有相应的与建筑使用功能相配套的管理措施。

高层、地下建筑往往是多家使用单位，服务客体是物业管理公司，根据现在的状况，很多物业管理公司在管理时成本高，亏损多，既对消防安全管理要负责，又要为业主的维护建筑费用考虑，管理中在涉及到建筑内部的消防设施存在隐患时无法整改，物业公司的资金来源，仅仅依靠物业管理费用来收取，用管理费来整改火灾隐患是杯水车薪；如果要动用房屋维修基金，必须征得业主委员会的50%以上通过，业主委员会授权后再向房产局维修基金处申请，火灾隐患整改周期拉长，何时整改到位是个未知数，隐患随时成灾；现状是：一方面很多物业管理是原来开发商的子公司承担售后服务的，维护着开发商的利益，一旦房屋销售完毕开发商脱壳走人，物业管理公司也随之而来将要解散；另一方面有的建筑在99年前建设时没有缴纳或者没有完全缴纳房屋维修基金，并且那时缴纳的也少；有的老楼物业管理公司是在政府的干预下不得不去在管理此类楼宇，成了烫手芋头；物业管理公司未整改隐患时，消防部门也奈何不了，何况依据消防法对非营业性场所的企业、单位未履行消防法仅仅是对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者处警告。处罚为一纸空文，奈何不了该单位。

根据《贵州省消防条例》有关条款两个以上单位使用的高层建筑、地下工程或者其他大型建筑，其消防安全由产权所有单位或者使用单位成立管理机构管理，这给多产权单位或者本身就不想投入消防管理的该类建筑使用单位找到很好的借口，在消防安全责任落实上，仅仅由物业管理公司做做样子，整个建筑内的消防安全没有到位，回避责任，如贵阳中信大楼，是一幢30层以贵阳中信实业银行为主其他业主为辅的写字楼，多年来中信实业银行和楼内的其他业主未开展灭火疏散演练，仅物业公司内部进行了消防培训和应急消防疏散演习，消防重点单位履行消防职责停留在表面，只是为了应付消防监督部门，检查时有档案有记录有培训有内容。

综上所述高层、地下多产权建筑的消防安全监督管理应从以下入手：

当前我国执行的各类消防规范，一方面是参照国外的规范修订，另一方面是吸取在我国发生的多起火灾教训而制定的，他的出台具有时代性，作为消防技术规范是国家强制性规范，如同法律一样，必须要有他的长期性和权威性。因为一幢建筑建成历经百年，规范的修改意味着内部消防设计即将要修改，否则不符合当前的消防规范要求，给监督执法工作带来困惑和不解，束缚执法人员的手脚。

作为城市建设、规划、房产、人防、公安等主管部门要与工商、卫生等部门象上海、广州城市那样，出台一部有关多产权建筑的管理规定(其中包括消防安全章节)，明确规定居民小区、住宅楼内不得租赁给单位使用；规划、人防等主管部门要对商住、地下建筑内擅自改变使用性质对象给予严格处理，房产主管部门严格控制和杜绝办理商住楼内的住宅改作他用的产权证，确保原有建筑使用性质的完整性和合法性，最大限度地减少火灾隐患的存在。

高层、地下多产权建筑的管理，主要有物业管理公司来经营的，物业管理公司在我国发展时间短、起步晚，是一个比较新型的行业，处于待摸索、完善的阶段，它的业务范围主要是内外环境保洁、交通秩序协调、内部设施的日常维护、安全的保障等，消防安全工作所占整个工作量的30%甚至还要多，所以消防部门在政府的统一领导下经常性对管理公司责任人、管理人、消防控制室操作人员的培训。每年不少于1-2次，使其基本了解掌握有关消防法律、法规，让物管公司更好地为多产权内的单位服务，定期地象业主委员会通报建筑设施现状及存在的问题等情况，积极象服务单位开展消防宣传，让服务对象了解消防法规的基本要求，明确的职责，推进消防工作社会化。

作为消防监督机构要有大局意识。和整体观念，做到消防内部监督的业务分工不分家，建筑消防设计审核、验收是消防监督执法的一部分，不要有自己分工范围内的审核、验收完了，此建筑工程项目也就全部结束了的思想，建筑工程消防设计审核、验收是对建筑工程执行国家消防技术规范的消防监督，消防监督管理是对已建好的建筑在使用时是否执行国家有关消防法律法规的消防监督；主要内容是：内部消防设施完好及日常维护、防火制度、责任制落实、消防组织建设、灭火逃生与疏散演练等方面，是消防监督工作的延续和跟踪，这需要消防监督机构内部审批和监督力量有机的结合，充分发挥消防设计审核、验收对建筑内部熟悉，情况掌握早的优势，在审核、验收时让消防监督管理单位随案一并参加，这样一来既可减少重复熟悉情况的时间，又能很好地掌握建筑的原始概况，同时也能从源头向业主宣传消防法律法规。这将对多产权建筑的消防监督管理达到事半功倍效果，同时也减少消防监督部门执法成本的投入，更是整合了内部警力资源。

国家建筑工程的消防设计审核是由公安消防机构实施的，是《中华人民共和国消防法》所赋予的职责；当前，对原有多产权建筑单位存在的隐患边管理边整治，对新建的工程必须做到“不增新量减少存量”，要充分利用建筑审核的前置条件，对申报新的工程认真分析建筑的使用功能和范围，剖析业主和购买对象，合理提出或建议采用一步到位逐步实施的构思，大胆地预测到建筑使用功能的变化，及早化解将要给消防监督部门所带来的不利的局面，把被动变主动；如贵阳先锋广场就是将有可能存在火灾隐患的多产权建筑遏制在萌芽状态，消防部门在建筑消防设计审核时就意识到该工程所在中央门地区，市场需求多为商业办公，开发商申报为高层商住楼，目的是减少在消防设施上的投入和少交纳给政府的相关规费，消防监督机构在审核时让业主按照写字楼标准设计，一步到位，施工时将主管线安装到公共部分，为一旦改变内部使用性质提供保障（将预留部分的消防设施延伸到房间并按规范布置），既保护了消费者的利益，又在源头上遏制了火灾隐患的滋生。发挥了消防监督员的聪明才智。

作为多产权建筑管理单位主管部门主要是房产局、建设局、规划局、人防办等部门，对物业管理公司经营、服务、安全管理等要有一定业务考核标准，尤其是房产局对物业管理公司的资质负有审核、验收、年检的职能，在实施此项工作时将消防安全、服务质量、业务工种、责任人的培训、单位入住前的培训等内容挂钩起来，指导和监督物业管理公司对多产权建筑的业务开展。也可以参照公共场所场所的管理一样，未经消防部门审核、验收、消防安全检查合格的其他部门不发相关证件，多部门联动；如物业管理公司在消防业务培训课时、在册消防安全培训合格证人数比例等方面如果没有达到消防部门的标准，房产主管部门在资质核发时不予以通过或者降级，工商部门对将吊销营业执照或者不予以年检，物价部门降低其收费标准，消防部门制定出具体的标准，对检查出物业管理公司在消防安全培训不到位、考试通过的人数比例达不到30%的，及时通报各个部门，加强部门之间的互动，促使这个行业健康的发展。