“国十条”、“京十二条”等调控政策下房屋买卖合同的变更、解除及情势变更原则的具体适用思维导图

张健律师，执业律师、房地产经济师、物业管理师，投融资、建筑工程、能源矿业公司管理及法律顾问工作经历。专业领域涉及公司法律事务、私人律师、房地产、建筑工程、土地征用拆迁、能源矿业、项目（BOT\EPC）投融资以及其他诉讼法律事务。

“春江水暖鸭先知”，去年疯狂的房价和对房地产投资心理的激增，使得购房人对于国家何时出手调控房价，以及对政策的风吹草动都极为敏感。“国十条”、“京十二条”刚出台，尽管政策本身的讨论还未尘埃落定，但是对于房屋买卖合同中的买受人，即消费者，已经在内心中产生了恐慌，作为房地产律师，也接到了大量购房人关于此问题的咨询。特别是“国十条”、“京十二条”为了抑制不合理住房需求而提出的“实行更为严格的差别化住房信贷政策”，并且对于“第二套房”、“第三套房”、“ 非本地居民”购房做了更加明确的细则性约束，大大增强了政策的可操作性。而在各大商业银行相继出台各自的从严从紧的信贷政策后，消费者特别是已经签订认购书、销售合同、二手房买卖合同的消费者，对于“认购书、合同是否必须继续履行？”，“贷款首付增加怎么处理？”，“买房合同能不能解除？”，“买房合同解除或者终止后责任如何承担？”等问题都产生了疑问，律师也经常接到类似的咨询问题，同时，一些房地产开发商、中介公司的销售人员也曾向律师提出过这些问题。

由此可见，“国十条”、“京十二条”等调控政策的影响绝不仅仅限于对房地产市场当前宏观形势以及对未来市场形势发展走向的影响。随着政策出台前已经签订生效的售房合同履行期限的临近，如何处理政策出台之前新房、期房、二手房房屋买卖合同变更或者解除的问题？是目前开发商和购房者都急需面对的紧迫问题。

国家政策的变更后，对于合同的履行会产生怎样的影响？能否变更或者解除？这个问题对于像我国这样摆脱计划经济模式不久，政府利用法律、政策调控市场还非常常见的经济体来讲，就显得极为具有讨论的价值。而此次的“国十条”、“京十二条”等调控政策的出台就是更加重了对这个问题研究的法律意义和价值。

从法学理论上讲，法律（Law）是国家制定或认可的，由国家强制力保证实施的，以规定当事人权利和义务为内容的具有普遍约束力的社会规范和规则。从广义的法律概念角度讲，“法律”包括法律、有法律效力的解释及其行政机关为执行法律而制定的规范性文件（如规章）。因此，“国十条”、“京十二条”以及地方出台的类似政策均属于法律的范畴。

由于法律很的强制性特点，国家法律政策的变动是合同当事人无法对抗的，是当事人在订立合同时无法有效预见或者避免的客观事实。那么在合同签订后，如果出现了这样的客观事实，对于已经生效的合同履行必然会产生巨大甚至根本性的影响。但是，出于维护市场交易的正常进行的根本目的，“契约神圣、约定必守、诚实信用”是《合同法》的基础原则。合同只要是双方真实意思的表示，没有导致合同无效的其他特殊情形外，从双方订立之日起如果没有导致合同变更或解除的法定事由，双方都应当严格按照该合同的约定履行权利义务。

因此，开发商或者购房人要妥善处理已经生效的房屋买卖合同，就要从房地产调控政策的法律性质以及是否属于合同变更或解除的法定事由这个角度来解决问题。

（一）我国传统的处理类似问题的做法及当事人的策略选择分析

（二）《合同法》情事变更原则的确定对于此类问题解决的尝试

政策相对于法律来讲，其特征就是针对性、特殊性更强，“国十条”、“京十二条”就是针对多套购房人、外地投资性购房、本地购房和长期居住外地人购房做了针对性规定。而就房屋买卖合同签约方具体情况来讲也是有很大差别的，全款购房、按揭贷款、第一套房、第二套房、第三套以上房屋、户籍等。这些也将使各个合同的在新政出台后的解决方式各有不同：或继续履行，或变更，或解除，或承担违约责任，或双方免责，或协商解决，或仲裁诉讼。。。。。。。

（一）新政策出台后各类房屋买卖合同的处理方式

（二）合同解除或变更后的合同责任的承担

按照我国法律，合同的变更是指合同依法成立后尚未履行或尚未完全履行时，由于客观情况发生了变化，使原合同已不能履行或不应履行，经双方当事人同意，依照法律规定的条件和程序，对原合同条款进行的修改或补充。首先，对已经签订的现房、期房、二手房等买卖合同变更必须经过售房人和购房人双方协商一致，也就是说当事人协商一致是变更合同的一般条件和必要前提。因为合同是在双方当事人协商一致的基础上订立的，是双方当事人意思表示一致的体现。对合同进行变更将使双方当事人权利义务关系发生变化，任何一方均不能将自己的意志强加给对方。而售房人或者购房人擅自变更买卖合同的，不仅不能对合同的另一方产生约束力，而且还可能构成违约。其次，合同的变更是对原合同关系的内容作某些修改或补充，针对“国十条”、“京十二条”等调控政策的出台，则关键是对于购房人付款部分义务的变更，如首付的比例、贷款的数额、贷款利率等。其次是双方应当按照变更后的合同内容履行各自的权利义务。合同的变更是指在保留原合同的实质内容的基础上，产生一个新的合同关系，它仅仅是在变更的范围内使原债权债务关系发生变化，而变更之外的债权债务关系仍继续有效并应履行。也就是说，对于受到“国十条”、“京十二条”等调控政策影响的部分，如贷款数额、首付款补交数额时间、交房时间变更等，应当按照变更后的情况履行。而对于未受到影响的部分如房屋质量、面积、单价等则还是合法生效的，按照原合同履行即可。从合同的技术处理角度讲，最好是以补充协议的方式对原合同进行补充，并约定补充协议与原合同具有同等法律效力即可。在这种那个情况下，双方是互不承担合同责任的，当然一方另有其他违约的除外。

由于限购、禁购措施的出台导致购房人无法买卖房屋的，那么双方都可以解除合同。合同解除是指合同有效成立之后，根据法律规定或因当事人一方的意思表示或者双方的协议，使基于合同发生的民事权利义务关系归于消灭的一种法律行为。如果符合解除的条件，购房人和售房人均可通知对方解除合同。合同解除时，如果仅是认购房屋，还没有签订或者实际履行房屋买卖合同，那么双方终止合同的履行即可，所收取的认购金、定金、订金退回，也不存在定金责任的问题。如果合同已部分履行，即支付了首付款或者其他款项，那么合同解除后收款方应当立即退还已收款项。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定也可以引用。其中第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。 但是，需要特别指出的是，如果在合同解除过程中，一方当事人的行为给对方造成了损失，受损害方在合同终止后，仍然有权请求赔偿。

市场经济本身的不确定性决定了市场趋势的不可预测性。市场发生任何变化，最终都将体现在市场活动各方之间的合同等法律文件的变化上。无论我们对“国十条”、“京十二条”等新一轮房市调控政策作出如何的预测和判断，处于市场变化中的每个个体，都将面临非常具体和繁琐的法律问题。尽管由于目前政策的调整，我们可以援引情事变更原则及具体的法律条文来对合同作出必要的处理，但是这并不影响《合同法》维持市场交易正常进行这个宗旨的体现。即使在具体的变更或者解除合同的法律处理过程中，也应当严格遵循《合同法》的法定原则和程序。对于购房人来讲，不能因为房地产市场的调整以及可能会导致的房价下跌，而把风险全部推给开发商或者二手房房主，在不符合合同解除或变更的法定条件下，擅自随意解除合同，甚至采取不理智的措施来制造群体退房事件。反之，对于开发商或者二手房房主等售房人来讲，在符合合同解除或变更的条件下，也不能恶意拒绝、拖延、推诿购房人的合理请求来回避自己的责任承担。

市场经济的本质是法治经济，在这次房地产政策调整大潮中，只有包括开发商、购房人、卖房人、中介组织等各个市场主体保持理性、科学的态度共同面对遇到的问题，整个房地产市场才能保持健康、向上的发展趋势。