区分公共和商业拆迁 建公平仲裁机制思维导图

现有的房屋拆迁制度安排虽经修改和调整,但在运作中仍存在着一些问题。

首先,要严格区分公共拆迁和商业拆迁。而在目前现有的有关拆迁的相关法律中,并没有清晰区分为公共利益而进行的拆迁和为商业利益而进行的拆迁,导致不少地方公共利益与商业利益不分,或打着公共利益旗号,动用国家强制力进行商业拆迁。新的制度安排必须对此作出严格区分,设置不同的程序和补偿机制,凡商业拆迁不得实行强制拆迁,弱化甚至消除商业拆迁中的行政权力,恢复商业拆迁中的平等协商机制。对于是否属于公共利益有争议的,当事人可以提起诉讼。

拆迁的核心问题在中国现阶段仍是补偿标准,如何确定合理的补偿标准,至关重要。只有确立合理的补偿才能让被拆迁人心甘情愿地离开或放弃自己的房产,现有补偿标准低和不合理恰恰是引发矛盾的主要诱因。对于因商业利益而进行的拆迁,补偿标准完全应当实行市场价格,借助由拆迁人和被拆迁人均认可的具有法定资质的中介组织提供的房地产市场评估价格,由双方协商确定。对于因公共利益而进行的拆迁,虽可考虑因拆迁的公益性与商业拆迁有所不同,但也不能过低,应根据具有法定资质的中介组织提供的房地产市场评估价格确定。

同时,目前争议产生较多的在于强制拆迁。现有的强制拆迁范围过宽,不仅涵盖因公共利益而进行的拆迁,而且包括商业拆迁,因此,在法律法规的制定中,应该对强制拆迁进行严格的限制。今后,凡商业拆迁,须依当事人协商达成一致为准;当事人对拆迁补偿安置达不成协议的,不能由行政机关裁决,更不能由行政机关强制拆迁。即使公共拆迁,因直接影响当事人的重大权益,也应改变现在允许行政机关强制拆迁的做法,原则上由行政机关申请法院强制执行。同时,一旦当事人对相关决定申请行政复议或提起行政诉讼,也不应实行现有效率优先的不停止执行制度,而原则上应停止执行。行政机关由于情况紧急,需要迅速执行的,可以申请人民法院启动加急程序。

另外,还应建立公平的争议解决机制。现有的拆迁制度安排行政性色彩过浓,行政机关确定拆迁计划,并发放许可证,一旦双方就拆迁补偿安置发生争议,仍由行政机关裁决,缺乏中立性、公正性。新的拆迁制度应建立公平的争议解决机制,可以考虑建立独立而专业的土地房屋裁判所,处理因土地和房屋评估、拆迁而引发的争议。